物业对小区外公共区域积雪未清理不必然担责-和县侵权责任纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：侵权责任纠纷
案号：(2021)皖0523民初1374号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实和判决结果

依据法院认定：被告碧桂园生活服务集团某县分公司管理的某县历阳镇海峰路碧桂园豪园小区，是由门面房和围墙形成的封闭区域。2020年12月31日11点40分左右，原告田某（74岁）由东向西穿过小区外的小广场（位于门面房北面，属开放区域）时摔倒。事发前两天下雪，地面有积雪结冰。田某被送医后诊断为左侧股骨颈骨折，经鉴定为九级伤残。田某主张因物业未清理积雪导致其摔倒，索赔15万余元，包括医疗费、残疾赔偿金等。

物业抗辩称：已通过朋友圈多次提醒“雨雪路滑，注意脚下”，并优先清理小区内部道路；小广场属公共区域，物业无法完全清除所有积雪，且田某高龄应更谨慎。法院最终判决：驳回原告田某的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似是老人滑倒索赔，实则给所有物业企业敲响警钟：物业的安全管理责任并非“无限兜底”，关键要看是否在合理范围内尽到义务。法院明确指出：

1. 责任有边界，不搞“一刀切”
   小区外的开放区域（如本案小广场、人行道），物业不从中直接收益，管理责任远低于小区内部。法院认为，物业无需像打扫自家客厅一样清除所有积雪，只需做到“力所能及”——比如优先清理业主高频使用的内部道路，再处理外部区域。
   企业怎么做：

   • 划清责任范围：在服务合同中明确区分“小区内部”和“外部公共区域”，避免模糊承诺。
   • 对外部区域（如临街广场、人行道），只需做到基础维护，无需追求“绝对安全”。

2. 警示提醒要“到位”，但不必“过度”
   本案物业仅在管家朋友圈发了“雨雪路滑，注意脚下”的提醒，法院就认定有效。理由很实在：物业不可能挨家挨户通知业主亲戚，更无法拦住每个路人说“小心滑倒”。
   企业怎么做：

   • 善用低成本警示：微信群、公告栏、电子屏滚动提示，简单一句“雪天路滑”即可，重点保留截图或照片（带时间水印）。
   • 别被“道德绑架”：若业主说“提醒没提行人”，不必慌张——法院不苛求完美，只要证明“已提醒”就行。

3. 清雪安排要“合理”，而非“理想化”
   物业提供照片证明：雪后先清理小区内部主干道，再处理外部区域。法院认可这种安排，因为物业人力财力有限，不能要求他们像“除雪专业队”一样铲光所有冰。
   企业怎么做：

   • 量力而行：制定清雪预案，优先保障业主日常通行路径（如单元门口、主干道），外部区域可延后处理。
   • 保留过程证据：清雪时随手拍短视频或照片，注明“2024年1月15日10点，清理3号楼前积雪”，避免事后扯皮。

4. 高龄人群风险，企业无需“背锅”
   田某74岁高龄，却选择徒步穿越结冰停车场而非人行道。法院认为：老人应更谨慎，物业不能为个人冒险行为买单。
   企业怎么做：

   • 重点防范高风险场景：对老年业主密集的小区，可在单元门口加装防滑垫，但无需为访客的“错误选择”担责。
   • 发生事故先固定证据：如拍摄现场视频，证明当事人未走安全通道。

一句话总结：物业不是“万能保姆”，只要在合理范围内做到警示+基础维护，即使有人在外围区域摔倒，企业也能免责！

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