房屋交付后租金归买受人所有，开发商不得以未办证为由占有租金-含山商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)皖0522民初160号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年9月27日，彭某与含山某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭某购买含山某房地产公司开发的位于含城农贸市场第1幢3单元113号商铺，建筑面积34.06平方米，总价746929元；彭某按约定付清购房款后，含山某房地产公司于2015年10月1日将案涉商铺交付给彭某。2023年8月18日，彭某才办理案涉商铺的不动产登记。

2019年7月3日，含山县含城农贸市场南北一层二层超市业主委员会与万千公司签订《房屋租赁合同》，约定万千公司承租含城农贸市场铺面和摊位，合同尾部注明"无产权证的房屋租金归开发商所有"。2019年7月30日，彭某与万千公司签订《补充协议》，同意按业主委员会与万千公司的合同条件出租商铺。

2022年，含山某房地产公司起诉万千公司要求支付租金，法院判决万千公司支付租金给含山某房地产公司，其中包括彭某商铺2020年10月1日至2022年9月30日的租金。含山某房地产公司于2023年5月23日申请强制执行，已收取包括彭某商铺2020年10月1日至2023年8月17日期间在内的租金848999.17元。

法院最终判决：含山某房地产公司于判决生效之日起十日内向彭某返还租金29581.35元，并支付自2023年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用利息；驳回彭某的其他诉讼请求。

三、核心观点：房屋交付后租金权属不可忽视，企业应防范"未办证=可占租金"的法律误区

很多房地产企业存在一个常见误区：认为"只要房产证没办到买家名下，房子的租金就归开发商"。本案中，含山某房地产公司正是基于这种想法，认为由于彭某迟迟未办理产权证，所以2020年至2023年间的商铺租金应该归自己所有。

但法院判决明确指出：房屋交付后产生的租金（法律上称为"孳息"）属于买受人，与是否办理产权证无关！ 根据《民法典》第630条规定，"标的物在交付之后产生的孳息，归买受人所有"。本案中，虽然彭某直到2023年才拿到房产证，但早在2015年10月1日开发商就把商铺交付给他了。从交付那天起，商铺出租产生的租金就应该归彭某所有，而不是开发商。

特别值得注意的是，即使业主委员会与租赁公司约定"无产权证的房屋租金归开发商所有"，这种约定也不能损害实际买受人的权益。彭某虽然与租赁公司签订了补充协议，但这是为了确保租赁顺利进行，并不代表他放弃了租金收益权。如果理解为彭某同意租金归开发商，却还要承担房屋毁损灭失的风险，显然不合理也不公平。

企业防范法律风险的三个关键点：

1. 明确区分"交付"和"办证"的法律意义
   房屋交付是指将房屋实际交给买家使用，这标志着房屋风险和收益的转移；而产权登记只是物权变动的公示方式。企业必须明白：交付后，房屋的收益权（如租金）已经转移给买家，即使买家尚未办理产权证。

2. 不要轻信"无证=可占租金"的错误逻辑
   很多开发商在合同中加入"未办证房屋租金归开发商"的条款，但这类条款在法律上很可能无效。尤其当房屋已经交付给买家使用多年，却以"未办证"为由占有租金，极易引发诉讼并败诉。

3. 建立租金管理的合规流程

   • 房屋交付后，应立即明确租金收取主体
   • 若需代收租金，必须与买受人签订书面代收代付协议
   • 及时将代收的租金转交给实际权利人，保留转账凭证
   • 不要依赖业主委员会或其他第三方的约定来规避自身责任

本案中，含山某房地产公司本可以避免这场官司：要么及时协助彭某办理产权证，要么在房屋交付后就将租金收益权转移给彭某。可惜因为忽视了交付与收益权的关系，最终不仅需要返还29000多元租金，还要支付利息并承担大部分诉讼费用。

作为企业，特别是房地产开发企业，一定要重视这种"小问题"。看似只是几万元的租金纠纷，背后却反映出企业法律意识的缺失，可能引发系列诉讼，损害企业声誉，甚至导致更大损失。及时厘清房屋交付后的权利义务关系，是防范此类风险的关键。

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