租赁合同明确放弃优先购买权条款有效-巢湖房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0181民初7497号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年8月22日，罗某与巢湖新某公司签订《商铺租赁合同》，约定罗某承租巢湖市一处商铺（面积83.64平方米），租期自2022年9月1日至2025年8月31日。合同第20.2条明确约定：罗某"不可撤销地承诺放弃其承租人在租赁期限内，对该房屋的优先购买权"，且该承诺"自合同签署之日生效，无需另行通知"。
2025年6月，巢湖新某公司向罗某发送通知函，告知商铺已售出（实际为打包出售4套商铺），新业主要求租期届满后不再续租。罗某起诉主张：巢湖新某公司未通知其售房侵犯优先购买权，要求赔偿装修费、搬迁费等损失13万余元。
法院判决：驳回罗某全部诉讼请求，案件受理费由罗某承担。

三、核心风险提示：企业如何守住合同"主动权"？

1. "放弃优先购买权"条款不是废纸，签了就作数！
本案最关键的教训：罗某在合同中白纸黑字写明"不可撤销地放弃优先购买权"，法院直接认定该条款有效。她辩称"这是格式合同，对方没提醒"，但法院指出：合同经双方协商签订，条款未免除房东责任、加重租客义务，合法有效。
👉 企业行动指南：

• 作为房东（出租方）：务必在租赁合同中增设"放弃优先购买权"条款，措辞需明确（如"不可撤销地放弃""无需另行通知"），避免口头承诺。
• 作为租客（承租方）：签合同前逐条细读！ 若看到此类条款却仍签字，未来主张优先购买权将彻底无门。

2. "同等条件"≠"同样价格"，打包出售可规避风险！
罗某认为自己能出同样价格买房，但法院认定：案外人是一次性打包购买4套商铺，交易成本、付款方式均与单套购买不同，不属于"同等条件"。这意味着即使租客未放弃权利，房东通过"整体出售"也能合法绕过优先购买权。
👉 企业行动指南：

• 房东若计划售房：优先考虑打包出售或特殊交易方式（如分期付款、附加条件），从源头阻断租客主张权利的可能性。
• 租客若想保留优先权：签约时明确约定"打包出售也视为同等条件"，否则法院大概率支持房东。

3. 装修损失≠房东赔钱，商业风险自己扛！
罗某索赔装修费、搬迁费，理由是"房东售房导致无法续租"。但法院一针见血：租期届满本就面临不续租风险，这是商业常态，损失应由租客自行承担。即使房东未售房，租期结束同样需搬离。
👉 企业行动指南：

• 房东无需为租客装修买单：合同到期前明确告知"不续租"，并保留书面通知证据。
• 租客提前评估长期风险：若计划长期经营，要么争取更长租期，要么在合同中约定"到期不续租的装修补偿条款"。

为什么企业总在这类纠纷中"踩坑"？

许多企业认为："合同模板随便下一份""口头说好就行"。但本案中，罗某因轻信"商铺只租不卖"的口头承诺签字，却忽略了合同明文条款；而巢湖新某公司因合同条款设计精准，轻松化解百万级索赔。
法律不是绊脚石，而是护城河——关键在于用对工具、签对条款。

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