企业合作开发务必明确土地权属，避免“一地两主”纠纷-中牟排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2021)豫0122民初7146号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实和判决结果
2007年7月12日，某宾馆为甲方，潘某（郑州某房地产开发有限公司法定代表人）为乙方，签订《联合建设合同书》，约定共同开发某宾馆临街楼项目。甲方提供建设土地，乙方投入资金并负责施工。合同明确：一、二层楼归甲方所有，三至六层归乙方所有。2008年1月，中牟县城市规划局会议纪要确认项目方案，要求优化建筑布局。2009年，郑州某房地产开发有限公司陆续取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证。同年8月，某宾馆和郑州某房地产开发有限公司共同向规划局承诺：工程竣工前拆除宾馆贵宾楼和东歌舞厅。2012年1月，消防部门验收通过项目，但要求整改消防通道问题。
此后，某业主委员会起诉某宾馆，要求拆除三处设施：1. 消防通道上的房屋；2. 楼栋之间的“某宾馆”门头牌匾；3. 楼栋地面的收费站地基。一审法院判决：某宾馆需拆除收费站地基（因其影响业主通行），但驳回其他两项请求。理由是：消防通道房屋涉及土地权属争议（不属于法院民事受理范围），门头牌匾符合原始规划且未侵犯业主共有部分。业主委员会上诉后，二审法院维持原判，驳回全部上诉。

三、核心观点与企业法律风险防范指南
这个案子看似是“拆不拆房子”的小争议，实则暴露出企业合作开发中的致命漏洞：土地权属和规划细节不明确，埋下多年纠纷隐患。业主委员会败诉的关键，不是“道理”不对，而是“证据”不足——明明消防通道被占，却因无法证明土地归属而败诉；明明门头牌匾影响美观，但因原始规划图包含该设计，法院认为合法。
对企业来说，这起案例敲响三记警钟：

1. 合作开发合同必须“写死”土地权属：
   某宾馆和开发商签合同时，只模糊约定“甲方提供建设土地”，却未明确标注消防通道、公共区域等关键地块的归属。结果纠纷发生时，双方各执一词，法院直接以“土地权属争议不属于民事案件范围”为由驳回诉求。企业教训：合作开发前，务必在合同中用附图+文字精确划分每寸土地的权属（例如：消防通道归全体业主，临街广告位归开发商），避免“一地两主”。
2. 规划审批文件是“护身符”，变更必须留痕：
   业主委员会主张“门头牌匾是违建”，但法院依据2008年规划会议纪要和建筑方案图，认定牌匾是原始设计的一部分。企业常犯的错误是：口头答应规划变更，却未书面确认。企业教训：拿到规划许可证后，若需调整方案（如拆除歌舞厅），必须取得规划局书面批复，并保留所有沟通记录。口头承诺在法庭上等于零！
3. 业主维权也需“自证清白”：
   业主委员会起诉时，无法证明门头牌匾侵占了共有外墙（因原始测绘未包含该区域），导致败诉。延伸警示：企业作为开发商或物业方，日常管理中要主动留存共有部分的测绘报告、验收文件。一旦业主投诉违建，这些材料就是你的“免责金牌”。

一句话总结风险点：土地权属模糊+规划证据缺失=败诉铁定！企业合作开发时，别省那点合同审查费，否则后期打官司的代价翻十倍。

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