虚假宣传学位房不必然导致购房合同解除-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)豫0122民初4597号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

中牟某望房地产有限公司在销售其名下名门紫园项目商品房时，对外宣传该项目周边配套教育设施有郑州枫杨外国语学校东校区，枫杨东校区建成运营，业主享受学位赠送。

2017年11月30日，中牟某望房地产有限公司与时某签订《商品房买卖合同》，约定时某购买位于绿博组团内牡丹二街以东、富贵七路南名门嘉园2幢2单元5层502号房屋，建筑面积176.31平方米，总房款为2660671元，首付金额为800671元，余款1860000元为银行按揭贷款。合同约定出卖人应当在2020年5月30日前交付房屋，如遇政府机构、扬尘治理等情形，出卖人可据实予以延期。

2018年3月20日，中牟某望房地产有限公司与时某签订《关于郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权的协议》，约定如因甲方原因导致不能就读该校的，乙方有权退房，甲方退还乙方已支付房款，并按日万分之四向乙方支付违约金。

2020年1月7日，郑州市教育局作出信息公开告知，明确表示：从市教育局所审批的学校中，无郑州外国语学校和郑州枫杨外国语学校的分校。

郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布通知，施工工地于2017年11月15日起实施"封土行动"120天。郑州市人民政府在2017-2019年期间多次印发《郑州市重污染天气应急预案》，规定在黄色、橙色、红色预警时，需停止建筑工地室外作业、土石方作业等。2020年1月25日，河南省启动疫情防控一级应急响应，房地产等建设工程于2020年3月16日才复工复产。

经核算，自签订合同之日起至2021年1月7日，橙色及红色预警天数为178天，黄色预警天数为30天，封土行动为106天，疫情防控为51天。

判决结果：法院驳回了时某要求解除合同、返还购房款及赔偿损失的全部诉讼请求，案件受理费由时某负担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们，即使房地产企业宣传了不存在的学位房（如本案中宣传的"枫杨外国语学校东校区"），也不一定会导致购房合同被解除。为什么呢？因为法院判断是否解除合同的关键点是：购房人的"合同目的"是否真正无法实现。

虽然开发商确实宣传了不存在的学校，但法院认为"涉案房屋所在小区有相应教育设施，原告基于获得入学名额而购买房屋的合同目的能够实现"，所以不支持解除合同。同时，关于逾期交房，法院认可了政府环保政策（扬尘治理、封土行动）和不可抗力（疫情防控）可以作为合法延期理由。

作为企业法律顾问，我给企业老板们提几点实用建议：

1. 宣传要真实，承诺要谨慎：虽然本案开发商没有被判决解除合同，但虚假宣传仍然风险很大。宣传资料上写"规划中"或"预计"的配套设施，最好加上"以政府最终规划为准"的提示语。不要为了卖房随意承诺无法保证的事情，尤其是学位、交通等敏感问题。

2. 合同条款要细致：在购房合同中明确约定可以延期交房的情形，特别是把政府行为（环保政策、城市规划调整）和不可抗力（疫情、自然灾害）都写进去。本案中，合同第八条明确约定了"遇到政府机构、扬尘治理等情形，影响工期...出卖人可据实予以延期"，这是开发商胜诉的关键。

3. 证据保存要及时：遇到政府要求停工的情况，一定要保存好相关文件（如停工通知、施工日志等）。本案中，法院因为开发商"未提供涉案工程全部施工日志等相关施工资料"，还酌减了10%的延期天数。如果证据齐全，可能结果会更好。

4. 特殊承诺要评估：对于像"入学名额"这样的特殊承诺，一定要先确认能否兑现。如果确实要承诺，应当在协议中明确约定具体条件、范围和违约责任，避免模糊不清的表述。本案中虽然开发商输了教育局查证，但法院认为"有相应教育设施"，合同目的仍能实现。

5. 及时沟通很重要：当项目情况发生变化时（如学校建不了了），应当及时、坦诚地与购房者沟通，而不是等购房者自己去查证发现。这样可以避免矛盾激化，甚至可以通过协商解决部分问题。

特别提醒：虽然本案开发商胜诉了，但这不代表虚假宣传就没有风险。现实中，很多类似案件中开发商因为虚假宣传被行政处罚、赔偿购房者损失，甚至被认定为欺诈。最好的风险防范就是"不虚假宣传"，让宣传内容与实际情况保持一致。

四、企业法律风险防范小贴士

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