商品房担保代偿后企业如何依法追回款项-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1081民初3882号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年1月15日，禹州市某下有限公司作为出卖人、汪某作为买受人，共同签订编号为202101150024的《商品房买卖合同（预售)》一份，约定有：汪某向禹州市某下有限公司购买位于禹州市,单价每平方米4490元，总价款548543元，首期房价款118543元，余款430000元向禹州市某合联社申请贷款支付等。
2021年2月25日，汪某作为借款人/抵押人（甲方)、禹州市某合联社作为贷款人/抵押权人（乙方)、禹州市某下有限公司作为担保人（丙方)，共同签订《禹州市某抵押（按揭）合同》及《个人购房借款（综合）合同》，约定有：抵押人因资金不足，在交付首期房款118543元的原则下，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为本合同第五条贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费。抵押（按揭）合同期限自2021年2月25日开始，到2049年1月31日贷款本息清偿之日止。在担保期间丙方接到乙方要求其履行还款担保通知后15日内，应当清偿甲方所欠乙方的款项，丙方有权依照有关法律法规规定向甲方追偿所支付的款项。丙方违反本合同第十条约定的，乙方有权对甲方所欠款项从丙方的账户中扣收等。
后汪某逾期还款，禹州市某合联社从禹州市某下有限公司保证金账户分别于2023年12月28日扣划12297.76元，2024年4月29日扣划10313.41元，2024年8月28日扣划9665.48元，2024年11月26日扣划7306.88元，上述代偿款项共计39583.53元。

法院最终判令汪某在判决生效后五日内偿还禹州市某下有限公司代偿款39583.53元及利息（自2025年4月23日起按年利率3.1%计算至清偿完毕之日止），案件受理费395元由汪某承担。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例看似简单，却给所有提供担保的企业敲响了警钟：企业为他人债务提供担保后，若债务人违约，企业垫付资金后完全有权依法追回，但必须做好风险防范工作。

很多企业（尤其是房地产开发商）为了促进销售，常常为客户提供银行按揭贷款担保。这就像"帮朋友借钱"——朋友还不上，银行就直接从你口袋里扣钱。本案中，禹州市某下有限公司就是这种情况：购房者汪某不还房贷，银行直接从开发商的保证金账户扣了近4万元。

企业如何防范这类风险？记住这四点实用建议：

1. 合同必须写清楚"可以追回"
   本案中开发商能胜诉的关键，在于担保合同明确写了"丙方有权向甲方追偿所支付的款项"。很多企业签担保合同时，只关注"我要担多少责"，却忘了写"我垫钱后怎么要回来"。重要提示：签任何担保协议前，必须加上"保证人代偿后有权向债务人追偿"的条款，这是追回钱的法律"通行证"。

2. 垫付后要像"收快递"一样留证据
   本案开发商保存了银行扣款回单，每笔扣款时间、金额清清楚楚。现实中，有些企业被银行扣款后不保存凭证，等要去追偿时说不清垫了多少钱。正确做法：每次银行扣款后，立即打印扣款凭证并归档，就像保存购物小票一样简单却关键。

3. 别当"老好人"，要会评估风险
   开发商给购房者做担保前，应该像银行审核贷款一样，查查购房者的信用记录和还款能力。本案中如果汪某早就有多次逾期记录，开发商还盲目担保，就等于"明知朋友借钱不还会跑，还主动当担保人"。实用建议：建立客户信用筛查机制，对高风险客户提高首付比例或拒绝担保。

4. 发现问题要"快出手"
   本案中汪某从2023年底就开始逾期，但开发商等到2025年才起诉。其实当客户第一次逾期时，就应该发函提醒并协商解决方案。拖延只会让债务越滚越大，甚至超过诉讼时效（法律规定一般3年内要主张权利）。关键提醒：设置还款预警机制，客户逾期1-2期就介入处理，避免损失扩大。

特别要提醒的是，很多中小企业主认为"我帮客户担保是做好事，不好意思催债"，结果自己反而陷入资金困境。记住：法律赋予你的追偿权不是"情分"，而是你的"本分"。该要的钱及时要，既是保护企业利益，也是对诚信经营的维护。

四、专业支持让风险防范更省心

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