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房产未及时办理登记，即使有法院判决也难执行-禹州申请执行人执行异议之诉案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 禹州法律顾问

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一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫1081民初568号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

原告冀某、安某诉被告禹州市某下有限公司合同纠纷一案，经法院审理后作出（2017）豫1081民初3042号民事判决，判决：一、限被告禹州市某下有限公司于本判决书生效后十五日内履行与原告冀某、安某于2013年4月6日签订的《房屋改造分配协议》内容。二、驳回原告冀某、安某关于违约金部分的诉讼请求。2017年6月9日，冀某、安某向法院提出财产保全申请，法院作出（2017）豫1081民初3042号民事裁定，裁定查封被告位于禹州市神垕路与安庄路鼎盛时代的门面房2套，住房12套或查封、冻结、扣押其价值400万元的财产。被告某下有限公司不服一审判决上诉至许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院于2018年5月9日作出（2017）豫10民终3932号判决，判决驳回上诉，维持原判。因某下有限公司未按时履行协议约定义务，冀某、安某申请强制执行，法院依（2018）豫1081执1626号执行裁定查封了某下有限公司名下1#楼3单元2层204，1#楼3单元3层302、303号房，1#楼3单元西南户门面房1间，2#楼3单元西北户门面房1间及其上部连通套房1套，共计6套房产。并于2022年7月20日作出《腾房公告》，责令某下有限公司及其他居住人员在2022年8月25日前迁出案涉房产。安某乙对此向法院提出异议。法院于2024年12月31日作出（2024）豫1081执异363号执行裁定书，裁定中止对禹州市房产的执行。

另查明，安某乙与某下有限公司于2012年11月1日达成房屋改造分配协议。2017年4月9日，某下有限公司出具证明，证明案涉房产已分给安某乙，分房时某下有限公司和其他方无任何纠纷。同时，某下有限公司出具入住函一份，证明鼎盛时代1号楼3单元303业主安某乙在售楼部安置房分房手续已完善，准予办理商品房交接手续。安某乙作出收房证明，证明收到案涉房产。经现场查看，案涉房屋已由安某乙出租他人居住。安某乙与某下有限公司认可案涉房产未办理不动产登记。

判决结果：法院驳回了原告冀某、安某的诉讼请求，认为安某乙在法院查封前已经合法占有涉案房产，其对房屋享有足以排除强制执行的权益。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例给我们敲响了警钟：很多企业老板以为，只要跟对方签了合同，甚至法院都判决支持了，房子就稳稳是自己的。但现实很骨感——光有合同和判决书，不及时办理房产登记，房子照样可能"飞"走！

我们来还原一下这场"房产争夺战"：

法院为什么判原告败诉？关键就两点：

  1. 占有时间比查封早：被告在法院查封前就拿到了钥匙、装修入住，还把房子租出去了，这属于"合法占有"
  2. 登记才是王道：我国法律规定，房产这种"不动产"，必须到房管局登记才算真正拥有。光有合同和判决，没有红本本，在执行时就站不住脚

给企业的三点保命建议：

第一，签完协议马上办登记，别拖！
很多企业觉得"反正关系好，过段时间再办"，或者"开发商答应以后统一办"。这个案子中，原告从2013年签协议到2017年打官司，4年都没去登记，结果被后来者抢先入住。记住：从你签完购房/分房协议那天起，就要像追债一样追着办登记。可以约定：如果对方不配合，要按天赔违约金！

第二，发现房子被别人占了，马上报警+取证
被告安某乙能胜诉，关键是他有收房证明、入住函，甚至交了垃圾处理费。如果原告早发现有人占房，及时拍照录像、报警备案，就能证明对方是"恶意抢占"。企业遇到这种情况要：

第三，查封房产要"快准狠"
原告2017年6月9日才申请查封，而被告4月9日就收房了——晚了整整两个月！企业申请财产保全时：

血泪教训：这个案子中，原告虽然赢了官司，但因为没及时登记、没及时查封，导致执行时"竹篮打水"。企业最怕的不是打不赢官司，而是赢了官司却执行不了！就像你拿着法院的"取款通知书"，结果发现钱早就被别人提走了。

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