房地产开发商为购房者提供按揭担保时违约金约定不能过分高于实际损失-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初4564号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实
2019年10月9日郑州某行股份有限公司禹州支行作为甲方，禹州市某房地产有限责任公司作为乙方签订《最高额保证合同》，约定由乙方担保的主合同为甲方和债务人禹州市某房地产有限责任公司开发的恒达阳光城御园项目商品房按揭贷款借款人于2019年10月9日至2021年10月9日期间签订的各类合同。2019年12月26日，双方签订补充协议，将担保范围扩大至恒达阳光城•御园、美园、丽园、熙郡项目。
2019年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买原告位于禹州市道幢单元层**号房屋，房屋总价款为835669元，买受人支付首期房价款175669元，余款660000元申请贷款支付。该合同附件补充协议约定：如买受人未按期归还银行按揭贷款，出卖人承担保证责任后，有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%支付违约金。
2020年1月16日，被告倪某龙、陈某华与郑州某行股份有限公司禹州支行签订《个人购房贷款合同》，贷款660000元，并与原告签订《禹州市房地产抵押（按揭）合同》。合同签订后，被告倪某龙未及时偿还银行贷款。郑州某行股份有限公司禹州支行要求原告履行担保责任，分10笔从原告账户中扣划41175.2元，具体为：2022年1月28日代偿3927.93元，2022年2月25日代偿3865.42元，2022年3月30日代偿3870.02元，2022年4月29日代偿3869.1元，2022年6月29日代偿3722.73元，2022年7月29日代偿3869.1元，2022年10月26日代偿3763.52元，2022年12月6日代偿3853.44元，2022年12月29日代偿3852.51元，2024年3月29日代偿6581.43元。

法院判决被告倪某龙、陈某华于判决生效后十日内偿还原告垫付款41175元及违约金（以每笔代偿款为基数，自代偿次日起按同期一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日），但驳回了原告要求按总房款5%（41783.45元）支付违约金的诉讼请求。

三、法律风险提示：违约金约定不是越高越好，必须与实际损失相当
本案看似简单，却揭示了一个企业常犯的致命错误：以为合同中约定的违约金越高，对自身越有利。禹州市某房地产有限责任公司在合同中约定"按总房款5%收取违约金"，本以为能获得4万余元的额外赔偿，结果法院只支持了以实际代偿款为基数、按LPR 1.5倍计算的违约金，金额大幅缩水。

为什么法院要调整违约金？关键在于《民法典》的明确规定：违约金应以"补偿损失"为主要目的，而不是"惩罚对方"。法院在判决中说得明白："违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅"。本案中，开发商实际代偿了4万余元，如果再收4万余元违约金，相当于让购房者付了双倍钱，明显不公平。

作为企业法律顾问，我经常看到类似问题：

• 房地产公司约定"总房款10%违约金"
• 供应商合同约定"每日1%滞纳金"
• 服务合同约定"最低5万元违约金"

这些条款看似保护自己，实则埋下隐患：
1️⃣ 条款可能被认定无效：当违约金明显高于实际损失（通常超过30%），法院有权直接调整
2️⃣ 败诉还要承担诉讼费：本案中开发商因部分诉求被驳回，多承担了102.4元诉讼费
3️⃣ 损害企业信誉：过分苛刻的条款让合作伙伴觉得企业不讲道理

给企业的实操建议：
✅ 违约金要"算得出来"：提前预估可能的最大损失（如代偿款、利息、律师费），在此基础上上浮30%内约定
✅ 区分"惩罚性"和"补偿性"条款：可约定"逾期30天内按日0.05%计息，超60天解除合同"等阶梯式条款
✅ 保留损失证据：如代偿凭证、催收费用票据等，证明违约金与实际损失的关联性
✅ 定期审查合同模板：每年更新一次标准合同，避免使用过时的"霸王条款"

特别提醒房地产企业：在按揭担保业务中，与其依赖高额违约金，不如建立"购房者信用评估-还款提醒-早期干预"的风险防控链条。比如在签约前增加征信查询环节，每月设置还款提醒短信，发现逾期立即联系购房者，往往能避免走到代偿这一步。

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