租赁合同解除前承租方仍需支付租金但出租方妨碍经营可减租-永城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初8862号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月6日，河南省永城市某街道某村村民委员会与永城市某具限公司、吴某签订《厂房出租合同》，约定租赁永城市某村原某小学院内厂房，租期5年（2022年1月10日至2027年1月9日），年租金15万元需在每年1月10日前支付；若迟延付款，村委会可按年租金10%收取滞纳金；超10天未付，村委会有权收回厂房并没收设备。

合同履行中，2024年两被告仅支付部分租金，后于8月23日向村委会出具承诺书：吴某作为永城市某具限公司负责人（代表法人陈某），承诺2024年10月1日前付清15万元租金，否则设备归村委会所有。但被告仍未付清，尚欠2024年租金6万元。2024年12月4日，村委会起诉要求解除合同并支付欠款，永城市人民法院于2025年3月19日判决解除合同，两被告支付6万元租金及1万元滞纳金。吴某上诉后，商丘中院于2025年6月26日驳回上诉，维持原判。

合同被判决解除后，被告于2025年6月30日搬离厂房。期间，村委会与被告多次互相锁门妨碍经营。村委会另诉要求被告支付2025年1-6月租金7.5万元及滞纳金1万元。

法院判决：两被告支付租金3.75万元，驳回滞纳金及其他请求。

三、核心风险提示：合同解除前的租金责任与经营妨碍的代价

这个案子看似简单，实则藏着企业常踩的"坑"：合同被法院判决解除前，承租方仍需支付租金；但如果出租方自己"作妖"妨碍经营，法院可能直接砍半租金！

具体来说：

1. 合同没正式解除，就得继续交租
   虽然2025年3月一审已判决解除合同，但因吴某上诉，合同真正解除时间是6月26日二审维持原判时。这意味着2025年1-6月合同仍有效，被告本应全额支付7.5万元租金。很多企业误以为"官司输了合同就作废"，实际上法律以生效判决为准，上诉期间合同依然有效！

2. 出租方锁门=自断财路
   本案关键转折点在于：村委会在合同解除前多次锁门，导致被告无法正常经营。法院认为双方都有过错，直接将租金从7.5万减至3.75万。企业作为出租方要记住：催租不能靠"锁门""断电"等暴力手段，否则法院可能认定你违约在先，不仅租金打对折，连滞纳金都拿不到！

3. 承诺书埋雷，小心变成"卖身契"
   被告2024年8月写的承诺书写明"不付租金设备归村委会"，这成为此前官司败诉的关键证据。但企业要注意：承诺内容必须合法！若写"不付租就直接没收设备"，可能因违反《民法典》被认定无效（需经司法程序处置）。本案因设备价值不明，法院未支持没收，但企业若盲目写"没收条款"，反而会激化矛盾。

给企业的实操建议：

• ✅ 催租留证据：通过书面函件、微信等正式渠道催缴，避免肢体冲突或锁门，否则可能反被索赔停业损失；
• ✅ 解除合同走程序：别自行撬锁清场！应起诉要求解除合同，以生效判决日期作为责任分界点；
• ✅ 条款要合法：滞纳金别超LPR4倍（本案10%年租金明显过高），设备处置需约定"经评估后折抵"而非直接没收。

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这个案子再次证明：合同纠纷中，细节决定输赢。企业日常经营中，一份漏洞百出的租赁合同、一次不合规的催款行为，都可能让应得的租金"蒸发"一半。征和律师事务所专注企业法律风险防控，提供极高的性价比法律顾问服务——您可先试用15天，体验合同审核、纠纷预警等核心服务，满意后再付款。用专业力量把法律风险挡在门外，让企业经营更省心！