企业拖欠土地租金遭解约独资股东个人资产被追偿-荥阳土地经营权出租合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地经营权出租合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初2905号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果
2016年10月10日，荥阳市王村镇某村委员会与郑州某健亲子农业开发有限公司签订《农村土地流转合同》，约定：郑州某健亲子农业开发有限公司承租荥阳市王村镇某村村南土地57.33亩，租期自2016年9月15日至2028年9月15日，每亩年租金1200元（总价68800元），租金需在每年9月15日前付清；任何一方违约需支付5%违约金。合同签订后，郑州某健亲子农业开发有限公司实际使用土地进行农业种植。但自2019年9月15日起，该公司未支付租金，经冯某代为支付15880元后，截至2021年4月12日仍拖欠租金86936元。另查明，涉案土地上建有该公司搭建的轻钢结构大棚两个及水泥地桩，且该公司系黄某自然人独资企业。

法院判决结果：

1. 确认合同于2021年4月12日解除；
2. 郑州某健亲子农业开发有限公司支付拖欠租金86936元及违约金4346元，黄某承担连带清偿责任；
3. 该公司30日内清除土地附属物、恢复原状并返还土地。

三、企业必须警惕的法律风险
这个案例看似简单，却暴露了企业经营中最易踩坑的“致命细节”：拖欠租金不光会丢合同，独资股东的个人钱包也可能被掏空！

首先，“小拖延”酿成“大解约”。企业以为拖欠一两年租金“不算大事”，但法院认定：只要连续不付核心款项（如租金），就构成“根本违约”，合同直接被解除。本案中，郑州某健公司仅拖欠2年租金，不仅丢了12年租期的土地使用权，还要额外赔违约金、承担清场费用，算下来损失远超欠款本身。

更关键的是“一人公司”的连环雷！郑州某健公司是黄某100%持股的独资企业，表面是“公司债务”，实际成了“个人债务”。为什么？因为《公司法》规定：独资股东必须自证“公司财产和自己钱包分开”，否则债务全得个人兜底。本案中黄某连庭都没出，更拿不出财务证明，法院直接判他“连带还债”——这意味着郑州某健公司的欠款，可能从黄某的存款、房子甚至车子上扣！

给企业的3条救命锦囊：

1. 租金别“卡点付”：合同约定9月15日付，最好提前3-5天打款，避免因银行延迟被算违约；真有困难，立刻书面和房东协商延期，保留聊天记录。
2. 独资公司必做“财务防火墙”：股东个人账户和公司账户绝对不能混用！每年请专业会计做独立审计报告，证明“公司钱≠我的钱”，这是避免连带责任的唯一护身符。
3. 合同别当“废纸看”：重点圈出“解约条件”“违约金比例”，每年自查履约情况。像本案5%违约金看似不高，但拖得越久，本金+违约金+清场费会像雪球越滚越大。

记住：法律不保护“我以为”，只认“白纸黑字”。一次疏忽，可能让企业多年心血归零，股东个人身家也为之买单！

作为专注企业风险防控的团队，征和律师事务所的法律顾问服务专治“法律盲区”。我们提供极高的性价比方案：先为您免费梳理3大高频风险点，满意再签约；更支持先试用满意后付款，让法律服务真正成为企业发展的“安全气囊”，而非成本负担。合规经营，从一次主动预防开始！