住宅改仓库漏水损失谁担责？承租人主责物业也有责 - 荥阳财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫01民终3584号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

被告刘某系房屋业主，被告某公司荥阳分公司系荥阳市恒大山水城一期物业管理人。
2022年5月28日，原告亓某（乙方）与被告刘某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：亓某租赁刘某房屋，租赁用途为存货、仓库使用；租赁期自2022年7月1日至2023年6月30日；租金每年5300元；租赁期间水费、电费、物业管理费及室内水管等维修费由亓某承担；亓某作为房屋实际管理人，需负责防火防盗，房屋内所有安全事故由亓某自行承担。
合同签订后，亓某支付房租，刘某交付房屋。亓某和陈某将房屋用作仓库，存放游戏动漫手办等货物。2023年6月30日合同到期后，双方未续签，但亓某继续支付租金，按原合同履行。
2024年7月13日，亓某接到刘某电话称房屋进水。现场发现厨房水管堵头损坏漏水，导致存放货物泡水受损。

判决结果：二审法院认定，亓某和陈某将住宅改仓库使用存在过错，需承担主要责任；刘某作为业主同意改变房屋用途，应承担次要责任；某公司荥阳分公司因错误操作供水阀门（公共设施），也需部分担责。最终判决刘某赔偿亓某、陈某1万元，某公司荥阳分公司赔偿1万元，驳回其他赔偿请求。

三、核心观点：企业租用房屋当仓库，这3个风险千万别踩坑！

这个案子表面是“水管漏水”，实则是企业乱改房屋用途埋下的大雷。很多公司为省钱，把住宅当仓库用，却不知道：

1. 住宅不是仓库，安全风险翻倍
   住宅的水管、电路都是按生活标准设计的，长期堆货容易压坏设施（比如本案中水管堵头脱落）。更关键的是，合同里白纸黑字写“仓库用途”，等于自己承认违规——法院直接认定亓某“承担主要责任”，因为作为实际使用人，她没做好日常检查（比如定期查看水管堵头是否松动）。
   企业避坑指南：租房子前先看《房屋用途证明》，住宅≠仓库！真要当仓库，必须选商业用房，否则一出事损失自己扛。

2. 物业不是“背锅侠”，但操作失误照样赔钱
   一审时物业说“户内漏水不归我管”赢了，但二审翻盘了！因为证据证明：物业人员错开水阀（公共区域阀门），直接导致跑水。法院认定，物业对公共设施有管理义务，手滑开错阀就得赔。
   企业避坑指南：和物业签合同时，务必写清“供水/电操作流程”（比如开关阀门需双方确认）。平时多留照片、聊天记录，万一出事能证明是物业过错。

3. 损失金额不能“张口就来”，证据不足只赔零头
   亓某主张赔11万多元，只凭进货单，法院根本不认——货泡水后还有残值（比如外包装湿了但商品能卖），她却没做鉴定。最终11万变2万，还倒贴近3000元诉讼费。
   企业避坑指南：货物受损后立即拍照录像，联系第三方评估残值。别学亓某“只保存货单”，要保留实时销售记录、同类商品市场价证明，否则法院只能“猜”损失。

总结教训：企业租房子当仓库，等于在火药桶旁玩打火机！住宅改仓库本身违法，一漏水就人财两空。老板们记住：

• ✅ 租房前查清“房屋用途”，商业用房才安全；
• ✅ 合同写死“谁管水管阀门”，物业操作留痕迹；
• ✅ 货物投保+定期检查设施，别等泡水才哭。

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