买在先、押在后，银行未尽审慎义务的抵押权不能对抗已实际占有的购房者-巩义案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫01民终2479号
审理法院：河南省巩义市人民法院（一审）、河南省郑州市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2009年4月23日，李某钢与巩义市某建筑公司签订《售房合同》，购买位于孝义路南楼18号房屋，建筑面积33.313平方米，房屋总价款19万元。李某钢及其妻子有多笔取款记录，巩义市某建筑公司向李某钢出具19万元收据，并交付了案涉房屋。李某钢提交的水电费凭证、房屋租赁协议显示，从2017年至今李某钢以每年2万元的价格将涉案商铺租赁给河南巩义某股份有限公司使用。

2020年3月4日，巩义市某建筑公司与中国某行巩义支行签订最高额抵押合同。同日，包括案涉房产在内的27套房产办理了抵押登记。此前，中国某行巩义支行与巩义市某建筑公司等金融借款合同纠纷一案，巩义市人民法院已判决确认中国某行巩义支行对案涉房屋享有抵押权。

案外人李某钢向法院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。巩义市人民法院审查后支持了李某钢的异议请求，中国某行巩义支行不服提起执行异议之诉。一审法院驳回了中国某行巩义支行的诉讼请求，二审法院维持原判，确认李某钢作为房屋买受人有权排除对房屋的强制执行。

三、法律风险警示：银行未尽审慎义务办理抵押将自担风险

这个案子看似是银行与购房者的纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：办理抵押贷款时，不能只看房产证，必须实地核查房屋真实状况！

具体来说，李某钢早在2009年就购买并实际占有了房屋，而银行在2020年办理抵押时，明明知道房屋已被出租使用（租给了河南巩义某股份有限公司），却既没有核实租户与产权人的关系，也没有收集租户放弃抗辩的书面文件，甚至连最基础的现场查看都没有做。结果，银保监会都认定该银行"贷前对抵押物调查不尽职及贷后管理不到位"。

法院最终认定：购房者买房在先、实际占有在先，银行办理抵押在后，且未尽审慎义务，这样的抵押权存在瑕疵，不能对抗无过错购房者的权利。

对企业的重要警示：

1. "眼见为实"原则必须遵守：办理抵押前，一定要实地查看抵押物状况，不能只相信对方提供的文件。看到房屋有人使用，必须核实使用者身份，确认是否为产权人或合法承租人。

2. "明知故问"就是过错：如果明知抵押物已被出租（就像本案中银行知道房屋被租给某公司），却不核实租赁关系的真实性，这在法律上就是重大疏忽，可能导致抵押权无效。

3. 贷后管理同样重要：抵押不是一办了事，要定期跟踪抵押物状况。如果发现抵押物状况变化（如被出售、被转租），要及时采取措施。

4. "房产证≠绝对安全"：房产证只是权利表象，实际权利状况可能与登记不符。本案中，虽然房产证登记在开发商名下，但实际早已卖给李某钢并交付使用，这种情况下，善意购房者的权利优先于瑕疵抵押权。

给企业的实用建议：

• 办理抵押前，安排专人进行"三查"：查现场、查租户、查历史使用情况
• 对已出租房屋，必须取得租户签署的《放弃优先购买权及抗辩权声明》
• 完善贷前调查流程，保留所有核查证据（如现场照片、访谈记录等）
• 定期进行贷后检查，至少每季度核实一次抵押物状况
• 发现抵押物存在权利瑕疵，立即协商变更担保方式或要求补充担保

这个案例告诉我们：法律保护的是诚信交易和谨慎行事的一方。银行作为专业金融机构，法律对其要求更高——你有专业能力和资源进行核查，却选择"睁一只眼闭一只眼"，出了问题只能自己承担后果。

企业法律顾问提示：类似风险不仅存在于银行业，在房地产、制造业等任何涉及资产抵押的领域都可能出现。建议企业建立健全资产核查机制，必要时聘请专业律师参与重大交易的尽职调查，避免因疏忽导致重大损失。

征和律师事务所专注于为企业提供专业法律顾问服务，特别在防范抵押风险、合同审查、资产保全等方面经验丰富。我们的服务具有极高的性价比，企业可先试用我们的风险评估服务，满意后再决定是否长期合作，确保您获得真正有价值的法律支持，远离类似法律陷阱。