疫情暴雨等不可抗力可合理顺延交房期限但需举证-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初4089号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年5月22日，晋某和巩义某公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定晋某购买巩义某公司开发的坐落于巩义市的房屋一套，总房款391,565元。合同第八条约定巩义某公司应在2021年5月1日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格、符合本合同约定的商品房交付晋某使用，但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的或者违反本合同及补充协议约定的；3.政府行为或者公共事业单位自身原因导致工程延期的，出卖人提供以下相关证据的一种，如报纸、广播、电视等公开发布的公告、通知或者政府相关机构出具的证明；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金；双方还就违约责任等作出约定。合同签订后，晋某已足额支付购房款；案涉房屋定于2023年5月8日-2023年5月14日进行集中分批次交付。

另查明，河南省郑州市中级人民法院就巩义某公司与其他购房消费者就坐落于巩义市的房屋买卖合同纠纷于2023年11月16日作出（2023）豫01民终15838号民事判决，该生效判决认定该幢楼所在房屋自购房消费者2021年4月14日签订合同至2023年5月8日交付房屋期间，因政府大气污染管控、新冠肺炎疫情管控、2021年郑州"7.20"特大暴雨等原因对巩义某公司开发的案涉商品房工程施工工期影响期限为424日。

法院最终判决：巩义某公司于判决生效之日起十日内支付晋某逾期交房违约金12,255.98元；驳回晋某的其他诉讼请求。案件受理费662元，减半收取计331元，由晋某负担213.41元，巩义某公司负担117.59元。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给我们企业上了重要一课：不可抗力可以成为延期交房的正当理由，但必须有充分证据支撑，否则企业仍将面临违约风险。

从案例中可以看出，巩义某公司之所以能成功扣除424天的延期期限，关键在于有生效判决确认了因政府大气污染管控、新冠肺炎疫情管控、"7.20"特大暴雨等不可抗力事件确实影响了施工。法院明确表示："生效判决具有法律约束力，在生效裁判被撤销前，其他在审理中的案件应当受生效案件的既判力羁束。"

作为企业，特别是房地产开发企业，要从这个案例中学到以下几点防范措施：

1. 合同条款要明确具体：在签订合同时，一定要详细约定不可抗力的范围、证明方式和通知义务。本案中合同明确列出"政府行为或者公共事业单位自身原因导致工程延期"的情形，并要求提供"报纸、广播、电视等公开发布的公告、通知或者政府相关机构出具的证明"，这为后续举证打下了基础。

2. 及时通知并保留证据：遇到可能影响工期的不可抗力事件，一定要在合同约定时间内（本案是30日内）书面通知购房者，并系统性地收集和保存相关证据。比如政府发布的停工通知、气象部门的暴雨证明、官方疫情管控文件等。没有证据，再合理的延期理由也会被法院驳回。

3. 谨慎做出额外承诺：本案中巩义某公司曾承诺"2022年12月15日前未交房按日支付万分之二的违约金"，但法院认为"该约定标准过高"不予支持。企业在面临压力时容易做出让步承诺，但这些承诺可能带来更大风险，务必经过法律评估后再作出。

4. 尊重生效判决效力：本案中法院直接采纳了其他案件的生效判决结果。这意味着如果企业已经在一个案件中败诉，承认了某些事实，那么在后续类似案件中很难再推翻这些事实。所以每个案件都要认真对待，避免产生不利的既判事实。

5. 合理预期管理：不要等到交房延期很久才通知业主，应该尽早沟通，说明情况并提供可能的解决方案。这样既能减少业主的不满情绪，也能避免违约金像滚雪球一样越积越多。

在当前经济环境下，各类企业都可能面临类似风险。无论是房地产企业还是其他行业，当遇到不可抗力或政府行为影响合同时，都应该立即启动法律风险评估程序，而不是等到问题爆发才被动应对。

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