房屋首次登记后开发商担保责任仍需承担-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0984民初901号（一审），(2024)鄂09民终60号（二审）
审理法院：湖北省汉川市人民法院（一审），湖北省孝感市中级人民法院（二审）

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年6月7日，中国某银汉川市支行与黄某、黄某某、湖北某房有限公司签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定，由黄某、黄某某向中国某银汉川市支行借款210000元，用于购买湖北省孝感市汉川市马口镇城号**的房屋，并以此房屋为贷款作抵押担保；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮5%执行，逾期还款，贷款人可向借款人计收贷款逾期罚息，罚息利率在本合同载明的贷款利率上加收30%；贷款期限为240个月，自2016年6月7日起至2036年6月7日止；还款方式为等额本息。湖北某房有限公司对上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起，至"本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕"之日止。协议签订后，中国某银汉川市支行于2016年6月8日向黄某、黄某某发放了210000元。中国某银汉川市支行与黄某、黄某某对设置抵押的房屋办理了抵押权预告登记（2017年4月12日）。黄某、黄某某借款后，偿还了部分贷款本息，截止到2022年10月13日，尚欠贷款本金180175.61元，利息18840.15元。2019年1月15日，案涉房屋办理了建筑物所有权"首次登记"。期间湖北某房有限公司向中国某银汉川市支行垫付黄某、黄某某逾期贷款共计18430元。

法院判决结果：一审判决黄某、黄某某偿还银行贷款本息；湖北某房有限公司对债务承担连带保证责任；银行对抵押房屋享有优先受偿权。二审法院驳回湖北某房有限公司的上诉，维持原判，确认开发商仍需承担担保责任。

三、核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例的核心问题很简单：很多房地产开发企业以为，只要房子办了"大产证"（即建筑物所有权首次登记），自己的担保责任就自动解除了。但法院判决告诉我们：房屋办理了首次登记，不等于开发商的担保责任就解除了！

湖北某房有限公司上诉时很委屈："房子都办了大产证，银行的抵押权应该自动设立了，为什么还要我们开发商继续担保？"但法院一针见血地指出：合同里白纸黑字写得清清楚楚，担保责任解除的条件是"正式抵押登记手续办理完毕"，而不是"房屋首次登记"。

这里有两个关键概念需要区分：

• 预告登记：只是为将来设立抵押权做准备，相当于"预约"，不能直接行使抵押权
• 正式抵押登记：才是银行真正获得对房屋抵押权的法律手续，相当于"正式签约"

虽然案涉房屋确实办理了首次登记（大产证），但湖北某房有限公司无法证明银行已经办理了正式的抵押登记手续。因此，按照合同约定，他们的担保责任依然存在。

这个案例给房地产开发企业敲响了警钟，企业应该如何防范此类法律风险呢？

1. 别被"首次登记"迷惑，盯紧"正式抵押登记"
很多开发商以为房屋办了大产证，自己的担保任务就完成了。其实不然！必须确认银行是否已办理正式抵押登记。建议在合同中明确约定：购房者应在房屋交付后XX日内配合银行办理正式抵押登记，并将相关证明文件交开发商备案。

2. 合同条款比法律规定更重要
本案中，虽然有司法解释提到在某些条件下抵押权可能视为设立，但法院优先适用了合同约定。这提醒企业：签订合同时，一定要逐条审核责任免除条款，不能想当然地认为"法律规定如此，合同应该也这样"。必要时请专业律师审核合同。

3. 建立抵押登记跟踪机制
房地产开发企业应建立专门的台账，跟踪每个购房者的抵押登记办理进度。可在售楼处设置专门岗位，负责提醒购房者及时办理正式抵押登记，并定期与银行核对办理情况。不要等到银行找上门要求承担担保责任时才后知后觉。

4. 谨慎代偿，明确性质
本案中湖北某房有限公司垫付了18430元，但法院认为这与担保责任是两回事。企业如果需要为购房者垫付贷款，务必在垫付前与银行签订书面协议，明确垫付性质（是代偿还是借款）、是否影响担保责任、后续如何追偿等，避免"钱花了，责任还在"的尴尬局面。

5. 保留完整证据链
从签订合同到房屋交付，再到督促办理抵押登记的全过程，都要保留书面记录。包括：发送的催办通知、与购房者的沟通记录、与银行的往来函件等。这些都可能成为将来证明自己已尽到提醒义务的关键证据。

现实中，很多开发商因为疏忽这些细节，导致本应解除的担保责任长期无法解除，甚至房屋已经交付多年，还要为购房者的逾期贷款"背锅"。这笔"隐形债务"可能远超企业预期，严重影响资金周转和财务健康。

作为企业法律顾问，我们建议房地产开发企业务必重视阶段性担保责任的解除工作，将其纳入项目全流程管理，避免因小失大。毕竟，房子卖出去了，不代表责任就结束了；银行拿到抵押权了，才是真正的"安全着陆"。

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