银行享有房屋抵押优先权后开发商免除保证责任-西塞山金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0203民初1029号
审理法院：湖北省黄石市西塞山区人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年1月1日，中国某行股份有限公司黄石大冶钢厂支行（贷款人）与黄某（借款人、抵押人）、黄某明（共同借款人）、湖北鄂州某业有限公司（保证人）共同签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：黄某、黄某明向中国某行股份有限公司黄石大冶钢厂支行借款250000元；贷款用于购买鄂州市花湖开发区小区栋单元号房屋，贷款期限为300个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率确定并执行新的利率；借款人采用按月等额本金还款方法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款合同立即到期；借款合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务；贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担。《个人购房借款／担保合同》还约定，抵押人黄某自愿以鄂州市花湖开发区小区栋单元号房屋向原告提供担保。2013年12月25日，湖北鄂州某业有限公司向中国某行股份有限公司黄石大冶钢厂支行出具担保函，承诺提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年，保证范围包括《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、违约金和实现债权所需费用等。
2014年3月5日，中国某行股份有限公司黄石大冶钢厂支行发放贷款250000元。后黄某、黄某明未能按约还款。根据银行贷款系统流水显示，截至2025年7月2日，黄某、黄某明累计逾期47期，尚欠银行贷款本金205907.27元、利息46123.90元。
另查明：2014年1月13日，案涉房屋办理了预告登记，权利人为银行。2021年9月29日，案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记，登记的房屋所有权人为湖北鄂州某业有限公司。
又查明：2025年2月13日，银行在《湖北日报》刊登公告向被告送达《宣布贷款提前到期通知书》，支出登报费320元。
再查明，银行与湖北众焱律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案采取部分风险代理付费方式，保底代理费1250元。

法院判决结果：

1. 黄某、黄某明需偿还银行贷款本金205,907.27元、截至2025年7月2日的利息46,123.9元及后续罚息、复利；
2. 黄某、黄某明需支付银行律师代理费1,250元及登报公告费320元；
3. 银行对抵押房屋享有优先受偿权；
4. 驳回银行要求湖北鄂州某业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案例最值得关注的点是：当银行对抵押房屋享有优先受偿权后，开发商的保证责任就自动免除了。许多企业（特别是房地产开发商）在签订合同时，可能以为只要借款人不还款，自己就要一直承担保证责任，但这个案例清晰地告诉我们并非如此。

法院认为，开发商提供的"阶段性连带保证"与银行对抵押房屋享有的优先受偿权之间是"承接关系，而非并存关系"。也就是说，开发商的保证责任只是为了在银行尚未获得房屋抵押权前提供临时担保。一旦房屋办理了所有权首次登记，银行就能对抵押房屋享有优先受偿权（根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款），开发商的保证责任就自然终止了。

企业必须警惕的三大风险点：

1. 别被"阶段性"三个字蒙蔽双眼
很多开发商以为"阶段性保证责任"只持续到办理正式抵押登记为止。但实际上，根据本案判决，只要房屋已办理所有权首次登记（即使还没办理正式抵押登记），银行就能对房屋享有优先受偿权，开发商的保证责任就结束了。企业在签订保证合同时，一定要明确"阶段性"的具体终止条件，避免模糊约定。

2. 及时跟踪房屋登记状态
本案中，房屋在2021年9月29日就办理了所有权首次登记，此时开发商的保证责任就应终止。但直到2025年银行起诉时，开发商可能还不知道自己的保证责任早已结束。建议企业：

• 建立房屋登记状态跟踪机制
• 定期查询所担保房屋的产权状态
• 一旦发现已办理所有权首次登记，立即书面通知银行"保证责任已终止"

3. 莫把"抵押预告登记"不当回事
本案银行虽然只办理了抵押预告登记，但因房屋已办理所有权首次登记，法院仍支持了银行的优先受偿权。这说明：

• 抵押预告登记比想象中更有价值
• 作为债权人，应及时办理预告登记
• 作为保证人，应关注预告登记是否已具备转为优先受偿权的条件

实用建议：

• 对开发商：在提供阶段性保证时，合同中应明确约定"保证责任自房屋办理所有权首次登记之日起终止"，并保留房屋登记状态查询的书面证据。
• 对银行：在宣布贷款提前到期前，务必确认是否已对抵押房屋享有优先受偿权，否则可能无法同时向开发商主张保证责任。
• 对所有企业：在签订任何担保合同时，都要问清楚"担保责任何时终止"，不要只关注"担保什么"，更要关注"担保到什么时候"。

这个案例告诉我们，法律风险往往藏在合同细节和法律规定的变化中。一个看似普通的"阶段性保证"条款，可能因司法解释的理解不同而产生完全不同的法律后果。作为企业，不能只关注眼前交易，更要预见未来可能发生的法律风险。

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