债权人可自由选择先处置抵押物还是直接找保证人还款-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2921号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2024年5月7日，湖北某展柜展示有限公司（以下简称“某展柜公司”）与中国某股份有限公司天门分行（以下简称“某银行天门分行”）签订《流动资金借款合同》，约定借款650万元，期限12个月，年利率3.45%，用途为归还原借款。逾期还款需加收30%罚息（即年利率4.03%）。

2023年4月26日，某展柜公司与某银行天门分行签订《最高额抵押合同》，约定以公司名下位于天门市某镇某道东的土地及房屋（不动产权证号：鄂（2018）天门市不动产权第0**3号）为2023年4月26日至2027年12月31日期间的债务提供最高650万元的抵押担保，并办理了抵押登记。同日，胡某（某展柜公司时任法定代表人）与某银行天门分行签订《最高额保证合同》，承诺在650万元限额内承担连带保证责任；胡某的妻子陈某出具《同意函》，同意以夫妻共同财产承担保证责任。

2024年5月8日，某银行天门分行向某展柜公司发放借款650万元。借款到期后，某展柜公司未还款。截至2025年5月28日，尚欠本金650万元、利息10589.58元、罚息14576.49元。

法院判决结果：

1. 某展柜公司10日内偿还银行本金650万元及利息罚息，并按年利率4.03%支付后续逾期利息；
2. 银行对抵押的土地及房屋在650万元范围内优先受偿；
3. 胡某、陈某对债务承担连带清偿责任（履行后可向某展柜公司追偿）；
4. 驳回银行关于律师费的请求（因未证明费用已实际发生）。

三、案例核心观点及风险防范指南

关键教训：担保顺序条款决定“谁先还钱”，签合同时务必瞪大眼睛！
很多企业老板以为：如果贷款既有房产抵押，又有保证人担保，银行必须先卖抵押物，不够钱才能找保证人要。但本案彻底打破了这个误区！

法院支持银行直接要求胡某、陈某（保证人）还款，原因就藏在合同里——《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》都明确约定：“银行有权自行决定先处置抵押物还是先找保证人还钱”。根据《民法典》规定，这种约定完全合法有效。简单说：银行想先找谁要钱，就先找谁，保证人不能以“还有抵押物没处理”为由拒绝还款。

对企业老板的实操提醒：

1. 签担保合同时，重点盯住“顺序条款”
   如果合同写“债权人有权决定担保行使顺序”或类似表述，作为保证人（比如公司股东、法定代表人）要警惕：银行可能直接让你掏钱，而不用先去卖抵押的房产。建议：协商改成“银行应优先处置抵押物，不足部分再由保证人承担”，避免自己突然背锅。

2. 抵押物≠万能保险箱，借款企业也要注意
   某展柜公司以为用房产抵押就高枕无忧，结果银行跳过房产直接追责保证人胡某、陈某，导致股东家庭财产被牵连（陈某用夫妻共同财产担保）。建议：

   • 作为借款方，提醒保证人看清合同条款，避免因担保顺序问题引发内部矛盾；
   • 抵押物价值要覆盖贷款金额，否则即使银行先处置房产，剩余债务仍会追到保证人头上。

3. “律师费由违约方承担”≠一定能拿到
   本案银行败诉的关键点：合同虽约定律师费由违约方承担，但银行没提供付款凭证，法院直接驳回。建议：

   • 企业签合同时，要求明确律师费的计算方式和支付证明（如“凭发票实报实销”）；
   • 一旦发生纠纷，立即保留付款记录，否则法院不会支持。

一句话总结：担保不是走形式！合同里一个“顺序条款”就能让保证人从“备胎”变“主力”，企业必须逐字审核，别等官司输了才后悔。

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