企业拍卖出租资产时原承租人不能以面积差异或价格过高拒付租金 - 赤壁租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初81号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实和判决结果

2010年3月1日，赤壁市丰乐商城（案涉某甲店原所有权人）将案涉某甲店出租给案外人罗某，租赁期24个月。2010年3月8日，罗某以22万元将该某甲店转租给李某。2012年2月20日，租赁合同即将到期，赤壁市丰乐商城与李某签订5年期租赁合同，每年租金21万元。2017年双方续签3年期合同至2020年2月28日，年租金26.7万元，并从第二年开始年租金在上年基础上每年递增2%，合同载明房屋面积89.01㎡。李某均足额支付了相应租金。

其后，赤壁某甲公司取得案涉某甲店的所有权。2020年5月，赤壁某甲公司与李某签订一年期租赁合同，年租金30.5566万元，合同载明房屋面积90㎡。合同到期后，双方于2021年5月28日续签3年期租赁合同，约定第一年租金30.6万元，第二年租金31.2万元，第三年租金31.8万元。合同到期后，赤壁某甲公司未再续签，于2024年初委托某乙公司在咸宁日报发布《拍卖公告》，公告载明：案涉某甲店5年租赁权年租金参考价31.2万元，保证金35万元，并注明“招租标的物以现状竞租，面积如有误差，租金不作调整”。李某于2024年3月25日缴纳保证金35万元，签署《竞租协议》和《招租规则》，确认知悉标的物现状。2024年3月26日，李某通过多轮竞价以年租金75万元竞得5年租赁权，并签订《成交确认书》，约定5年总租金379.5万元，第一年租金需于2024年4月5日前付清。某乙公司从李某保证金中扣除佣金11.385万元后，将剩余23.615万元转给赤壁某甲公司作为部分租金。但李某至今未支付剩余51.385万元租金，也未签订租赁合同，却自2024年5月起实际使用某甲店经营。赤壁某甲公司多次催收无果后起诉。

法院判决：李某向赤壁某甲公司支付第一年租金尾款51.385万元，并以此为基数，按年利率3.45%支付自2024年4月6日起至付清之日的违约金。

三、核心观点：企业拍卖出租资产，必须确保程序透明、告知到位，避免原承租人“事后反悔”

这个案子看似简单——原租客竞拍后不付钱，法院判他必须付清——但背后藏着企业常见的“坑”。很多企业以为，通过拍卖出租资产（比如商铺、仓库）就能高枕无忧，但往往因为一个小疏忽，导致租客赖账、租金打水漂。本案的核心教训是：企业拍卖资产时，必须把规则讲清楚、把现状说透彻，否则原租客可能以“面积不对”“价格太高”为借口拒付租金，而法院未必支持你！

为什么李某的辩解不成立？法院给出了三点关键提示：

1. “面积缩水”不能当借口：李某从2010年租到2024年，一直按90㎡交租，但拍卖时评估面积只有77.7㎡。他辩称“面积少，租金该降”，但法院指出：拍卖前赤壁某甲公司已在公告、协议中多次写明“以现状为准，面积误差不调价”，李某还签字确认了。更关键的是，他租了十几年，对店铺大小一清二楚，事后反悔就是不讲信用。
   → 企业怎么做？ 拍卖前务必委托专业机构测量面积，并在公告、协议里白纸黑字写清“标的物以现状交付，面积差异不调整价格”。别怕啰嗦，让租客签字确认，避免他装糊涂。

2. “价格太高”不是拒付理由：李某喊冤：“75万年租金远超市场价（评估才30万），太不公平！”但法院说：拍卖是“价高者得”，你作为原租客有优先权，自己举牌加价到75万，就得认账。事后嫌贵想赖账？不行！这会坑了其他竞拍者。
   → 企业怎么做？ 拍卖前做正规评估（像本案的30万参考价），但别干预竞价。同时提醒原租客：“竞拍价是你自己喊的，拍板就得负责”，避免他情绪化举牌后反悔。

3. 程序合法是“护身符”：赤壁某甲公司赢在细节——拍卖前发公告、签协议、验标的，每一步都留痕。而李某声称“其他店铺没拍卖”，但法院认为：企业有权分批处理资产，只要对本次拍卖合规就行。
   → 企业怎么做？

   • 严格走流程：发公告≥10天、委托正规拍卖公司、让租客签《风险告知书》；
   • 关键条款加粗：比如“保证金不退”“逾期付租要赔违约金”；
   • 留存证据：微信催租记录、签收文件等，别以为口头催收就够了。

总结风险防范口诀：

拍卖出租别图省事，公告协议写细致；
面积价格早亮明，签字确认留证据；
原租客举牌别心软，事后反悔有法院撑腰！

企业通过拍卖盘活资产是好事，但若像本案一样“程序缺位”，很可能钱没收到还惹上官司。建议在拍卖前让专业律师审核流程，花小钱省大麻烦。

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