预告登记不等于正式抵押，开发商担保责任不可免除-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初553号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2018年3月3日，中国某有限公司松滋支行与李某章、王某梦签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额23万元用于购买住房，借款期限240个月，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息。如若逾期，则对逾期贷款在执行贷款利率的水平上加收50%的罚息。李某章、王某梦以贷款所购的位于松滋市某镇某路某幢某室的房屋为上述借款本息提供抵押担保，并于2018年7月16日办理不动产抵押预告登记。

同日，湖北某公司向中国某有限公司松滋支行签发《不可撤销连带责任担保函》，承诺对李某章、王某梦的借款承担连带保证责任。担保范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等；担保期间为"借款合同签署之日起至办妥借款人所购房屋两证及房屋他项权证之日止"。

合同签订后中国某有限公司松滋支行依约发放贷款，但李某章、王某梦未按约定履行还款义务。截至2023年1月10日，尚欠贷款未到期本金195965.12元、拖欠本金672.38元、利息930.75元、罚息1.9元，合计197570.15元。

案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理建筑物所有权首次登记和正式抵押登记。湖北某公司辩称已履行阶段性担保义务，不应再承担保证责任。

判决结果：
法院判决李某章、王某梦返还借款本金196637.5元及截至2023年1月10日的利息932.65元，并自2023年1月11日起按年利率8.07%计付利息；湖北某公司对上述债务承担连带清偿责任；驳回中国某有限公司松滋支行对抵押房屋优先受偿权和律师费的诉讼请求。

三、核心观点与风险提示

1. 预告登记≠正式抵押，银行无优先受偿权

很多企业误以为，只要办理了抵押预告登记，银行就对房屋享有优先受偿权。本案明确告诉我们：抵押预告登记不等于设立抵押权！

法院指出："本案当事人没有办理案涉房屋抵押权登记，抵押权并未依法设立"。这意味着即使办理了预告登记，如果未完成正式抵押登记，银行不能对房屋主张优先受偿权。

对企业风险提示：

• 银行：办理预告登记后，必须持续跟进，确保完成正式抵押登记，否则将失去对抵押物的优先受偿权。
• 开发商：不要以为办理了预告登记就完成了担保义务，必须确保完成"两证"和"他项权证"的办理。

2. 阶段性担保责任的解除条件很严格

湖北某公司认为自己已经履行了阶段性担保义务，因为已经为借款人办妥了不动产登记证明（即预告登记）。但法院认为，担保函约定的担保期间是"至办妥借款人所购房屋两证及房屋他项权证之日止"，而不仅仅是办理预告登记。

关键点：

• "两证"指的是《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或现在的《不动产权证书》）
• "他项权证"是指抵押登记证明
• 仅仅办理预告登记不等于完成上述全部手续

对企业风险提示：

• 开发商：在签订阶段性担保合同时，务必明确担保责任解除的具体条件，不能简单理解为"办理了预告登记就免责"。
• 银行：在担保合同中应明确约定开发商的担保责任范围和解除条件，避免模糊表述。

3. 先实现物权担保的抗辩不成立

湖北某公司主张"中国某有限公司松滋支行应先就物权担保实现债权"，但法院认为"与法无据"。

这是因为当既有物的担保又有人的担保时：

• 如果有约定，按约定实现债权
• 如果没有约定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权
• 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任

本案中，抵押房屋是借款人自己提供的担保，但因抵押权未设立，故不存在"先实现物的担保"的问题。

对企业风险提示：

• 开发商：不要以为有抵押物就可以逃避担保责任，关键看抵押权是否有效设立。
• 银行：在设计担保结构时，应确保抵押权有效设立，避免因抵押权未设立而影响债权实现。

4. 实现债权费用需要充分证据

中国某有限公司松滋支行主张9897元律师费，但法院以"无票据证明"为由不予支持。

对企业风险提示：

• 企业主张实现债权的费用（如律师费、诉讼费等）时，必须提供完整的证据链，包括合同约定、实际支付凭证等。
• 合同中应明确约定费用承担方式和标准，避免因证据不足而无法获得支持。

四、征和律师事务所专业提醒

本案再次提醒企业，合同条款的准确理解和履行至关重要。许多企业因为对"预告登记"和"正式抵押"的区别认识不清，导致本可避免的法律风险。作为企业，无论是银行、开发商还是其他市场主体，都应当重视合同履行过程中的每一个细节，特别是担保责任的解除条件和抵押权设立的完整流程。

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