租赁合同提前解除需按比例补交免租期租金并支付约定补偿款-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0684民初3482号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年8月15日，宜城某多公司（出租方）与襄阳某购公司（承租方）签订《租赁合同》，约定将宜城市襄大商业广场商铺出租给襄阳某购公司经营。合同约定：租赁期限8年3个月，自2019年9月1日至2026年11月30日止；2018年9月1日至2019年11月30日为首个租赁年度；年保底租赁费用70万元；乙方有权提前解除合同，但须提前60日书面通知甲方，并支付不超过当年度三个月的保底租赁费作为补偿；免租期4个月是建立在8年合同期基础上。

实际履行中，因消防设施维修，租赁物延迟至2018年9月15日交付。2019年7月29日，双方确认租赁期限调整为8年4个月，自2018年9月15日至2027年1月14日，计租日自2019年1月15日起。襄阳某购公司经营至2019年底，以经营亏损为由，于2019年12月26日向宜城某多公司发出解除通知，2020年6月15日正式退出租赁物。襄阳某购公司已支付定金175000元、租赁费432440元和344883.51元。

法院判决：襄阳某购公司需向宜城某多公司支付三项费用：1）计租期内减免2个月后的欠付租金及物业费60076.49元；2）免租期3.2个月的租金及物业费215978.66元；3）提前解除合同补偿款175000元，合计451055.15元。同时驳回了宜城某多公司关于违约损失等其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是简单的"提前解约赔钱"问题，实则暗藏三个企业容易忽视的法律陷阱，看完能帮您省下几十万：

陷阱一：免租期≠白送，提前走人要"退钱"
很多企业以为免租期是房东给的福利，用完就完。但本案中，法院明确指出：4个月免租期是建立在8年合同期基础上的"长期优惠"。承租方只履行1年多就解约，相当于只享受了约1/10的合同期，却占用了4个月免租期。最终法院判决需补交3.2个月的免租期租金（4-0.8）。
风险提示：签订合同时务必看清免租条款——是"固定赠送"还是"按合同期分摊"？建议在合同中明确："免租期按实际履行合同期比例计算，提前解约需补交未履行部分对应的免租期租金"。这样无论哪方提前解约，都能避免后续扯皮。

陷阱二：疫情不是万能挡箭牌，但能"打折"赔款
襄阳某购公司主张因疫情导致亏损才解约，法院虽然没完全免责，但考虑到2020年初的特殊情况，主动减免了2个月租金。这说明：不可抗力条款不是摆设，但需要"用对方式"。
风险提示：

• 租赁合同中必须写明"疫情等不可抗力事件的处理方式"（比如减免X个月租金）
• 遇到类似情况，企业要第一时间书面通知对方，并保留政府封控令、营业额骤降等证据
• 切忌默默搬走！本案中襄阳某购公司提前60天发了解约函，才保住"仅付3个月补偿款"的权利

陷阱三：收钱=放弃追责？警惕"默认陷阱"
宜城某多公司主张对方逾期付款要赔违约金，但法院没支持——因为他们在对方迟交租金后仍收了钱，等于默认接受新付款方式。更关键的是，欠款是因疫情免租期争议产生，非故意拖欠。
风险提示：

• 收到有问题的款项时，务必同步发《情况说明函》："本次收款不代表放弃追究逾期责任"
• 合同中要写清："出租方接受逾期付款不视为放弃违约索赔权"
• 日常做好《租金支付台账》，对每笔款项标注"是否含争议金额"

给企业的实操建议：

1. 免租期条款：改成"免租期X个月，若合同期未满X年，按(1-实际履行年限/总年限)比例补交"
2. 解约补偿：明确写"提前解约补偿=月保底租金×(剩余年限÷总年限)×3"，避免模糊表述
3. 疫情条款：增加"若遇公共卫生事件导致停业超30天，双方协商减免相应期间租金"
4. 证据意识：交接房屋时拍视频、签《退场确认单》，像本案中双方签了交接单，才厘清责任截止点

本案最值得企业警惕的是：合同里没写清楚的"默认规则"，法院会按公平原则倒推，最后吃亏的往往是条款粗糙的一方。就像免租期这个"小细节"，最终让承租方多赔了21万！

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