调解后不申请执行导致违约金损失 - 丹江口房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初2015号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2010年11月15日，张某购买丹江口市汉江某力实业有限公司开发的位于武当山特区房屋（建筑面积143.09平方米），支付购房款240391元，双方签订《售房协议》，约定房屋于2011年10月1日前交付，价格1600元/㎡。2012年12月房屋交付给张某，2013年8月13日因面积增加1.07平方米，张某补缴购房款1797.6元，并预交办证费11532.8元和装修押金5000元，房屋已装修入住。

2012年12月14日，张某因汉江某力实业公司未及时办证起诉，经法院调解达成协议：汉江某力实业公司于2012年12月18日前交付房屋并支付违约金14447元；张某委托汉江某力实业公司代为办证，费用由张某承担。但汉江某力实业公司未按调解书履行办证义务。2014年8月13日，该公司缴纳专项维修基金6487.2元；2015年4月24日缴纳印花税2878.8元。2018年9月25日，该公司为房屋办理了不动产登记总证，但截至2021年8月26日，张某仍未办理个人产权证。

判决结果：
法院判决汉江某力实业公司退还张某办证费5045.6元（已扣除维修基金6487.2元）、装修押金5000元，但驳回张某要求支付逾期办证违约金93271.7元的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险提示

核心问题：企业未履行调解协议后，客户未及时申请执行反而再次起诉，法院不再支持后续违约金
本案的关键在于：2012年双方已通过法院调解解决逾期办证问题，约定汉江某力实业公司支付违约金并限期办证。但该公司未按调解书履行，张某没有向法院申请强制执行，而是等到2021年再次起诉索要8年违约金。法院认为：

1. 违约金已在调解中"一揽子解决"：2012年的调解书已明确违约金金额和办证时限，后续未办证属于同一违约行为的延续，不应重复索赔。
2. 客户未及时止损要担责：张某明知对方违约，却未申请法院强制执行（如要求强制过户），放任损失扩大，法院不支持后续违约金。
3. 预收费用必须"实报实销"：企业预收办证费后，仅能扣除实际缴纳的维修基金等费用，其余必须退还；装修押金在客户装修入住后，若企业无法证明存在损坏，必须全额退还。

企业风险防范指南（非法律人士也能看懂）：

1. 调解协议不是"纸老虎"，签了就要守

   • 企业与客户通过法院调解达成协议后（比如承诺某日交房、办证），必须严格按期履行！若逾期不办，客户可直接申请法院强制执行（例如强制过户），无需再次打官司。本案中汉江某力实业公司以为调解结束就"万事大吉"，结果埋下隐患。
   • 企业怎么做：调解后设立"履约提醒表"，专人跟踪协议履行节点；若遇困难，提前书面联系客户协商延期，并留存证据。

2. 预收费用要"晒在阳光下"，别让客户猜

   • 企业向客户预收办证费、押金等，必须专户管理、逐笔记录。本案中公司能证明维修基金6487.2元已缴纳，法院认可这部分费用；但其他费用因无凭证，被判退还。
   • 企业怎么做：
     • 每笔预收费用单独建账，实时向客户发送"费用使用清单"（如短信/邮件）；
     • 保留所有缴费凭证（发票、收据），客户退费时直接核对，避免争议。

3. 历史问题别拖，拖成"陈年旧账"更难解

   • 汉江某力实业公司2018年已办出房产总证，却未通知张某办理分户证，导致纠纷持续到2021年。法院指出：客户损失难以量化时，违约金可能不被支持，但企业仍要承担基础义务（如退费、退押金）。
   • 企业怎么做：
     • 每年清理一次"历史遗留问题"（如未办证、未退押金），主动联系客户解决；
     • 对长期不配合的客户，书面发函催告并保留邮寄记录，避免被认定为"企业不作为"。

4. 客户维权也有"正确姿势"

   • 本案提醒企业：客户维权若方式错误（如不申请执行而选择再次起诉），反而可能丧失权益。企业可借此机会主动沟通，用"小让步"化解大风险（例如退还押金换取客户撤诉）。

一句话总结：
调解协议签了就要守，预收费用花在哪要透明，历史问题别拖成"雷"——企业及时履行义务、规范管理费用，才能避免"调解后还被索赔"的被动局面。

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