房屋有小问题不等于必须赔租金-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖01民终7490号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年7月5日，陈某与长丰某强房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。陈某按照合同约定履行了义务，长丰某强公司于2018年4月将房屋交付给陈某。陈某在装修中发现房屋阳台顶棚有一个孔洞，遂停止装修施工，与长丰某强公司、物业公司等协商处理。因维修方式双方未达成一致，孔洞一直未作维修，双方因损失的赔偿协商未果，陈某向法院提起诉讼。陈某于2018年3月5日与陶某梅签订租房合同，约定月租金2000元，租期一年，期满后续租一年，支付租金48000元。2020年3月，陈某入住该房屋。

判决结果：一审法院判令长丰某强公司修复房屋并赔偿陈某44000元租金损失；二审法院维持了房屋修复要求，但将赔偿金额大幅调整为20000元，理由是部分租金损失与房屋质量问题无关。

三、核心风险提示：企业如何避免“背锅式”赔偿？

这个案子看似是个小裂缝，却暴露了房地产企业常见的法律“盲区”。许多企业以为只要房屋有瑕疵就得全赔，但法院明确指出：“不影响基本居住功能的质量问题，不必然导致租金损失”。这对企业至少有三点重要警示：

1. 别被“假损失”吓住——必须查清因果关系
陈某主张2年租金损失48000元，但二审发现：

• 他租的第一年（2018.3-2019.3）根本与房屋无关！因为租房合同从2018年3月开始，而房子是2018年4月底才交付的。陈某自己承认“买房前就在租房”，说明这笔钱就算房子完美无缺也得花。
• 企业应对招：收到索赔时，立刻核对时间线。比如交房日期、维修记录、业主实际入住证据（如水电费单）。本案中长丰某强公司提交了水电表记录（显示2020年前已有大量用水用电），成功推翻了“房屋完全不能住”的说法。

2. 小问题≠大赔偿——关键看是否“影响基本居住”
阳台顶棚有个孔洞，听起来严重，但法院认为：

• 这种瑕疵不影响基本居住功能（陈某自己2020年3月就搬进去了）；
• 法律只规定“严重影响正常居住”才需赔偿（参考《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第13条）。
• 企业应对招：维修前先评估问题性质。如果是不影响安全、不阻碍日常生活的瑕疵（如小裂缝、局部漏水），优先协商快速修复，避免被夸大索赔。同时保留《住宅质量保证书》等文件，明确保修责任范围。

3. 业主拖延维修？企业要主动“留证据”
长丰某强公司提到：2018年7月就制定维修方案，但陈某以“方案不合理”为由拒绝入室维修。可惜企业没在诉讼中充分证明这点，导致部分责任被认定。

• 企业应对招：维修过程全程留痕！比如：
  • 书面通知业主维修时间，并通过短信/邮件二次确认；
  • 若业主拒绝，立即拍照录像并由物业见证；
  • 向住建部门报备维修方案（本案中企业曾向长丰县建筑工程质量安全监督站汇报，但未作为关键证据提交）。

给企业的实操建议

1. 交房时多做一步：在《房屋交接确认书》中让业主签字注明“已查验无质量问题”，或详细记录瑕疵并约定修复时限；
2. 维修响应要快：接到报修后48小时内书面反馈方案，避免被认定“拖延责任”；
3. 善用“替代性证据”：像水电记录、邻居证言这类客观证据，比口头争论更有说服力。

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（注：文中公司及人名均按规则隐去，案例引自公开判决，仅作普法参考）