虚假房屋买卖合同难维权，企业务必规范交易流程-天长房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖1181民初3054号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年12月13日，张某与天长某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定将天佳路与天宝路交汇处文里新村小区第15幢308号房出售给张某，套内建筑面积68.79平方米，每平方米4200元，总金额288918元。合同“出卖人”处盖有“天长市万鹤房地产文里新村项目售楼合同专用章”，蒋某亦签字。当日天长某房地产公司出具收据一张。后因文里新村问题楼盘诸多，为化解矛盾，维护社会稳定，政府统一将文里新村的部分房产变更网签至天长某文旅公司名下，案涉房产亦于2023年9月11日由天长某房地产公司与天长某文旅公司签订《商品房买卖合同》并网签登记，2023年10月天长某文旅公司取得案涉房产的所有权证书。

法院经审理后认为，张某虽与天长某房地产公司签订了合同，但无法证明该交易是真实买卖（如付款金额存在矛盾，实际可能仅为借款担保），而天长某房地产公司与天长某文旅公司的交易手续完整、合法有效。最终，法院驳回了张某要求确认后一份合同无效、并过户房产给自己的全部诉讼请求，案件受理费由张某自行承担。

三、核心观点：企业如何避免“一房两卖”陷阱？

这个案例看似是个人买房纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：如果房屋买卖合同不是真实交易，而是用于借款担保等其他目的，一旦发生纠纷，企业可能“房财两空”！ 法院为什么没支持张某？关键有三点：

1. 合同“假”比“真”更危险：张某声称付了28万多房款，但证据漏洞百出——他一会儿说付了15万，一会儿又说冲抵8万借款，连具体金额都说不清。而被告公司辩称，这根本不是卖房，而是为施工方陈某借款做的“质押担保”（类似用房子当借款抵押）。法院一看证据矛盾，直接认定“这不是真实买卖”，合同自然无效。
2. 政府介入时，“后手买家”往往占优势：文里新村楼盘烂尾后，政府为化解信访矛盾，统一安排天长某文旅公司接手部分房产。这类交易有会议记录、付款凭证（如文旅公司向信访局资金池支付了1000万元），手续齐全合法。即使张某先签了合同，但因证据不足，反而被“后来者”抢先过户。
3. 口头承诺不靠谱，白纸黑字才是命根子：张某以为有合同和收据就稳了，但收据没写清付款方式，合同盖的还是“项目售楼专用章”（非公司公章），连蒋某都承认“房子是给陈某借款用的”。企业如果像天长某房地产公司这样随意用项目章签合同、不开正规发票，等于给纠纷埋雷！

给企业的3条保命建议：

• 真交易，留真痕：签买卖合同时，务必用公司公章（别用项目章），写清付款方式（如银行转账备注“购房款”），保留完整流水。哪怕对方说“现金支付方便”，也要坚决拒绝——案例中张某的现金收据，法院直接质疑“钱到底有没有付”。
• 一房不二卖，更别“假买卖”：企业千万别为借款、融资把房子“假装”卖给他人（比如本案中合同实为借款担保）。一旦原买家拿不出付款证据，后手买家手续齐全，法院大概率判原合同无效。
• 政府协调别乱跟：遇到楼盘烂尾、政府介入时，先核实文件真实性（如会议纪要、资金流向），别盲目配合过户。像天长某文旅公司能胜诉，关键是有“支付1000万元到信访局”的凭证，企业也应要求对方提供书面依据再行动。

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