定金支付后买家反悔难全额退款 - 太安定金合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：定金合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初1747号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

韩某通过太和县某家房地产经纪有限公司工作人员刘某的介绍，欲购买太和县××号楼××户房屋。2024年10月22日，刘某发送微信给韩某，表示“买方意向150万（屋内家具家电全送）买方承担契税、个税、评估费！谈成意向金转为定金，谈不成意向金退还买方，转为定金后买方不买定金不退，卖方不卖双倍退还”。韩某通过微信向刘某转账20000元，刘某将该笔款项转给马某，马某为此出具收据一张，并载明“本人马某（身份证号码：34122219****）系房屋的所有权人，现收到韩某（身份证号码：42128119****）交来用于购买本人位于太和县××号楼××户房屋的购房定金人民币（小写）￥20000元（大写：贰万元整）。此不动产价格为（小写）￥1500000元（大写：壹佰伍拾万元整）。经买卖双方协商一致同意，如卖方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方”。后因房屋问题，韩某表示不再购买涉案房屋，要求两被告返还20000元。另查明，案涉房屋登记在刘某名下，刘某与马某系夫妻关系。2024年10月1日，刘某授权马某代为出售房屋、代收定金，代签买卖合同等相关手续。

法院判决：马某需返还韩某定金10000元，驳回韩某要求返还剩余10000元的诉讼请求。简单说，韩某因无法证明房屋存在严重问题而“反悔”，法院只支持退一半定金。

三、企业如何防范类似法律风险？

这个案子的核心教训是：“定金”和“意向金”一字之差，可能导致企业白忙一场甚至倒赔钱！

很多企业（尤其是中介、销售类公司）常让客户先交“预付款”“意向金”试探诚意，但本案中，韩某的20000元被法院认定为“定金”，而非“意向金”。原因有三：

1. 书面约定模糊：刘某在微信里说“谈成150万时意向金转为定金”，但没明确“谈成”的标准（比如是否需签书面合同）。结果韩某转账后，收据直接写成“定金”，韩某也没当场反对，法院就默认定金生效了。
2. 证据链不完整：韩某声称房屋漏水，却拿不出照片或检测报告；而马某提到“飘窗起皮可修”，反而有聊天记录佐证。企业若口头承诺“没问题”，却没留证据，客户反悔时就百口莫辩。
3. 员工操作不规范：中介员工刘某直接代收转款，但公司没统一流程——比如该不该收、收后是否立刻签协议、如何界定款项性质。最终公司被卷入诉讼，虽没被判赔，却搭上时间和声誉成本。

给企业的实操建议：

• “定金”必须白纸黑字：收到客户预付款时，务必签《意向金协议》，写清“此款仅作意向保留，签正式合同后转为定金；若未签约，X日内全额退款”。别用口头承诺或模糊聊天！
• 全程留痕，关键步骤视频记录：带客户看房时，用手机拍下房屋现状（尤其瑕疵处），让客户签字确认“已知晓问题”。微信沟通重要条款时，补一句“以上内容以书面协议为准”。
• 员工培训要落地：中介公司应规定“预付款必须存入公司监管账户，48小时内出具盖章收据，注明款项性质”。避免员工私自转款，否则公司可能担责。

一句话总结：客户交钱前，别省那张纸；客户反悔时，别缺那张图。 定金纠纷中，90%的败诉源于企业以为“口头说清就行”，却栽在“没证据”上。

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