物业服务有瑕疵业主可拒付违约金且已缴费不能重复收取-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初12449号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2017年11月15日上海某管理有限公司中标太和县创业路、富民路等16个安置区前期物业服务项目。2017年12月31日，曹某与上海某管理有限公司签订《物业服务合同》。合同约定涉案房屋建筑面积120.82平方米，物业服务收费标准按建筑面积0.73元/月/平方米收取，并实行安置房小区过渡期物业费县财政补贴政策，过渡期时限为5年，自安置房小区交接之日起计算，政府前三年按拆迁安置户应缴物业费的50%补贴，第四年按应缴物业费的40%补贴，第五年按应缴物业费的30%补贴，第六年开始由被拆迁安置户业主按物业服务合同约定的标准自行缴纳；增压水泵（二次供水）未移交供水公司的据实分摊。物业管理费每年预缴一次。同时约定，若逾期交纳物业费用的按照应交物业费用的日千分之三支付违约金。在太和县发改委前期物业服务收费备案中显示，涉案小区二次供水能耗按照10元/月/户收取；合同签订后，上海某管理有限公司太和分公司按约定对涉案小区提供物业服务管理，曹某作为涉案小区27幢xxx室业主，没有按合同约定支付物业服务费。为此，上海某管理有限公司太和分公司诉至法院。

另查明，上海某管理有限公司太和分公司系上海某管理有限公司太和项目部的前身，对项目部在履行物业合同过程中的所有权利和义务上海某管理有限公司均认可，并同意太和分公司作为法律主体对欠缴物业费业主进行法律诉讼。上海某管理有限公司太和分公司与太和县城关镇人民政府就某家园小区物业管理签订《前期物业服务合同》，合同期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止。上海某管理有限公司太和分公司实际于2023年3月31日终止对某家园小区的物业服务。

再查明，太和县某物业管理有限公司盖章出具收据一张，收据载明："入帐日期2024年1月29日5次未交，少付56元交款单位曹某人民币（大写）贰仟叁佰元整收款事由6次、7次物业费2116/2060++2次供水费2402022.11.27—2024.11.27"。2024年2月23日，上海某管理有限公司太和分公司向曹某催缴物业费。

法院最终判决：曹某需向上海某管理有限公司太和分公司支付2021年11月27日至2022年11月26日物业服务费742元、二次供水费120元，合计862元；驳回物业公司要求支付违约金和其他期间费用的诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

这个案子看似简单，却给物业公司敲响了警钟。很多企业老板可能觉得"业主不交物业费，起诉就能赢"，但本案结果完全相反——物业公司不仅没拿到违约金，连部分物业费都没要回来。关键原因有三个，也是企业最容易忽视的法律风险点：

第一，已缴费不能重复收，变更服务要通知
曹某提供了2024年1月的缴费收据，证明他早已预缴了2022年11月27日之后的费用。但物业公司2024年2月还在催缴同一时段的费用，明显是自己管理混乱。更致命的是，物业公司2023年3月就撤出了小区，却没通知业主缴费方式变更，导致曹某把钱交给了新物业公司。法院认为"过错不在于业主"，所以2022年11月27日之后的费用不能再收。
企业风险防范：

• 服务终止前必须书面通知所有业主缴费截止时间和新缴费渠道
• 建立业主缴费台账，每次催收前先核对缴费记录
• 交接时与新物业公司做好业主信息和缴费状态的移交

第二，服务打折扣，违约金免谈
合同里白纸黑字写了"逾期按日千分之三付违约金"，但法院就是没支持。为什么？因为曹某举证房屋渗水、屋顶被打洞、老鼠咬坏装饰板等问题，多次找物业却没人维修。法院明确认定"物业服务存在瑕疵，业主并非恶意拖欠"。
企业风险防范：

• 服务记录要完整：业主报修必须登记时间、处理过程、结果反馈
• 重大问题解决不了的，及时书面告知业主原因和解决方案
• 别小看"服务瑕疵"，10个物业纠纷案里8个败诉都栽在这点上

第三，业主问题要"分道扬镳"处理
曹某提到房屋渗水、屋顶打洞等问题，想用这些理由拒交所有物业费。但法院说得很清楚：房屋质量问题和物业费缴纳是两码事，曹某可以另案起诉开发商，但不能拿来抵扣物业费。不过！正是因为物业没处理好渗水问题（属于服务范围），才导致业主有权拒付违约金。
企业风险防范：

• 业主提出的房屋质量问题，立即区分是开发商责任还是物业责任
• 属于物业职责范围的（如公共区域维修），48小时内必须响应并留痕
• 不属于职责范围的，书面告知业主正确维权途径，避免被当成"不作为"

给企业的特别提醒：
很多物业公司总以为"合同写了就算数"，但《民法典》第944条明确规定，业主仅以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的，法院不予支持——但！ 如果物业真的没服务到位，业主就有权说"不"。就像本案，合同写了高额违约金，可物业自己服务没跟上，违约金条款就成了废纸。

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