用工程款抵房款并实际入住可保住房屋-界首执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：执行异议之诉
案号：(2024)皖1282民初6161号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
界首市某皖置业有限公司欠蔡某父亲蔡季的工程款未还，双方协商后，2018年11月14日，蔡某与界首市某皖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以1711232元购买公园大地8幢49铺房屋，付款方式为“抵账”。当天，某皖置业公司出具了收据。之后，蔡某实际占有、使用了该房屋，并将房屋出租给他人。
2023年4月，界首市人民法院因其他债务纠纷查封了该房屋。界首市某业发展担保有限公司（以下简称“某业担保公司”）声称该房屋已抵押给他们，依据其与某皖置业公司签订的《商品房买卖合同》及代偿借款的凭证，申请法院强制执行该房屋。蔡某提出异议，要求停止执行。
法院最终判决：不得执行蔡某购买的房屋，支持了蔡某的请求。

三、简单地论述案例的核心观点
这个案子说透了一个关键问题：用工程款抵房款，只要房子你真住进去了或租出去了，就算开发商欠别人钱，法院也会优先保住房子！
为什么蔡某能赢？法院认准三点：

1. 合同签得早——在法院查封前就签了合法合同；
2. 房子真在用——他不仅拿到钥匙，还出租收租，电费单子都齐全；
3. 没办证不赖他——开发商拖着不办房产证，不是他的错（某业担保公司自己也承认备案在先，反而证明开发商有问题）。

对企业老板的警示：

• 抵债别光签合同，赶紧过户！
  很多企业用房子抵工程款、货款时，以为签个合同就万事大吉。但本案中，蔡某拖了5年没办证，差点丢房子！只要过户没完成，房子还是开发商的“公共财产”，一旦开发商欠钱，其他债主（比如担保公司）随时能来查封。务必在抵债后30天内办妥过户，别给风险留空子。
• 担保公司也要查清“房子归谁”
  某业担保公司以为签了合同、办了备案就能高枕无忧，结果法院说：“备案≠你真拿到房子！”如果房子早被别人住着，你的“优先权”可能打水漂。接受房产抵押前，必须现场看房+查水电费记录，确认是否空置。否则，代偿几百万后，发现房子早被抵给包工头，哭都来不及！
• 实际占有就是“护身符”
  法院最认“谁在真用房子”。蔡某出租房屋的合同、电费单，成了救命证据。企业收房后，哪怕暂时不用，也要签一份租赁合同并交水电费——这是证明你“合法占有”的铁证，关键时刻能挡千万债务！

记住：签合同只是开始，住进去、办过户、留证据，三步缺一不可！ 别等法院贴封条才后悔——法律保护的是行动派，不是空想家。

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