房屋渗水系质量问题物业无赔偿责任业主应向开发商索赔 - 含山财产损害赔偿案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到物业公司被业主告上法庭的案例。今天分享的这个案子特别典型——业主因房屋渗水索赔1.2万元，但法院最终判物业不用赔钱！为什么？核心就一句话：房屋渗水是建筑质量问题，不是物业的责任；物业只要做好“联系+告知”，就能全身而退。很多企业主搜“物业要不要赔漏水”“业主索赔怎么处理”时，常陷入误区。看完这个真实案例，您就能避开大坑，尤其对物业、开发商企业超实用！

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)皖0522民初136号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

王某是含山县环峰镇百合花园小区15幢1单元2层201室的业主。含山某物业有限公司从2011年到2024年为该小区提供物业服务。2013年左右，王某发现自家房屋主卧和次卧靠近地面的内墙面渗水，向物业的褚某反映。物业联系开发商工作人员查看，开发商委托物业人员对房屋内、外墙重新刷防水涂料。但问题没解决，王某每年向物业反映，物业继续维修仍无效。2017年左右，褚某告知王某可向含山住建局申请公共维修资金维修，王某提交申请后住建局同意，但需王某个人承担部分费用，王某不同意。2022年左右，王某要求物业解决渗水问题，物业工作人员告知可申请公共维修资金，但王某拒绝，双方闹到法院。

2025年2月，法院现场查看，发现王某家二楼露台地面高于室内地面，平台雨水从墙根渗入家中，导致卧室墙壁墙皮起泡脱落、地板受损。王某起诉要求物业赔1.2万元，但庭审中王某明确不申请损失鉴定。

法院最终驳回了王某的全部诉讼请求，案件受理费由王某自己承担。

三、核心观点与风险防范指南

这个案子看似简单，却藏着企业（尤其是物业公司）最易踩的雷区！法院没判物业赔钱，关键就三点：

1. 渗水是“房子本身问题”，不是物业干的
   法院现场发现：露台地面比室内高，导致雨水倒灌——这明显是开发商建房时的设计缺陷，属于房屋质量问题。物业既没挖地基也没改设计，凭啥背锅？就像您买了台冰箱漏水，总不能怪小区保安没修吧？

2. 物业做到“联系+告知”，就算尽责
   保修期内，物业联系开发商来修了；保修期过了，物业告诉王某“该申请公共维修资金了”。法院认为：这已尽到义务！物业不是“修理工”，而是“传话员”——该叫开发商叫开发商，该提方案提方案。要是业主自己拒绝申请维修资金（像王某那样），怪不到物业头上。

3. 业主不鉴定损失，法院没法判赔
   王某嘴上说“损失1.2万”，却死活不申请专业鉴定。法院想帮他也帮不了——没有白纸黑字的损失证明，就像您说手机丢了值5000元，却拿不出发票，警察也难处理啊！

对企业来说，怎么防范这类风险？记住3个动作：

• ✅ 问题来了先记录：业主一投诉，立刻写清楚时间、地点、问题，让对方签字确认（或发短信/微信留痕）。别学本案物业早期只口头沟通，后期扯皮时证据不够硬。
• ✅ 责任分清“谁该管”：
  • 保修期内（通常房屋交付后2-5年）→ 马上联系开发商，别自己硬扛！
  • 保修期过了 → 明确告诉业主：“这得申请公共维修资金，我帮您跑流程”，并保留书面通知（比如在业主群发公告、寄挂号信）。
• ✅ 绝不越权承诺：别说“我来修”“我全赔”。像本案物业，只做“联系人”角色，反而全身而退。要是物业自己找人乱修，反而可能被认定“默认是你的责任”！

特别提醒物业企业：业主闹情绪时，别学本案王某“赌气不申请维修资金”。您要主动教业主怎么操作——比如手把手帮他填申请表，既解决问题，又避免纠纷。对开发商企业也敲个警钟：交房时做好防水验收，别把烂摊子丢给物业背锅！

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