母亲代子女签购房合同未经追认仅对被代理人不发生效力-长垣确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2024)豫0783民初101号（一审）、(2024)豫07民终1458号（二审）
审理法院：河南省长垣市人民法院（一审）、河南省新乡市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

牛某辉与胡某芳系母子关系。2023年7月28日，胡某芳代牛某辉的名义与长垣市某置业有限公司签订《长垣某园星悦城认购书》、《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《未竣工车位使用权转让协议》，购买某园星悦城小区房屋及车位。案涉协议书中所有"牛某辉"签名均系胡某芳代签。签订合同后，胡某芳以牛某辉的名义交付房屋首付款及车位款等款项。双方协议约定2023年8月付清房款，如选择银行按揭付款方式，须办妥按揭申请手续。胡某芳通知牛某辉办理银行按揭付款申请手续，牛某辉称其为在读大学生，无能力按揭购房。且胡某芳以其名义与某置业公司签订合同，事前未经牛某辉本人允许，事后也未得到其追认。

一审法院判决确认胡某芳代牛某辉与长垣市某置业有限公司签订的《长垣某园星悦城认购书》、《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《未竣工车位使用权转让协议》无效。二审法院经审理后撤销了一审判决，改判确认胡某芳代牛某辉与长垣市某置业有限公司签订合同的行为对牛某辉不发生效力，同时驳回牛某辉的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范指南

这个案件看似是简单的"母亲代儿子买房"纠纷，实则暴露了企业签约过程中的重大法律风险漏洞。很多企业负责人可能会困惑：为什么一审认定合同无效，二审却改判为"对被代理人不发生效力"？这两者有什么区别？对企业又有什么警示？

关键区别一：合同无效 vs 对被代理人不发生效力
合同无效是指整个合同从一开始就没有法律约束力，就像一张白纸从未被写上字。而"对被代理人不发生效力"是指合同对特定的人（本案中的牛某辉）没有约束力，但合同本身可能对其他签约方（如胡某芳）仍有一定效力。二审法院明确指出：无权代理行为未经追认的，依法"对被代理人不发生效力"，而非直接导致合同整体无效。这是很多企业容易混淆的法律概念。

关键区别二：企业过错是风险根源
本案中，某置业公司最大的失误在于：仅因胡某芳自称是牛某辉的母亲，就轻信其有代理权，未要求提供任何书面授权文件，也未向牛某辉本人核实。作为专业房地产企业，某置业公司本应清楚知道：签订购房合同这样的重大民事行为，必须由本人或持有合法授权委托书的人亲自签署。法院特别指出："某置业公司明知胡某芳系以他人名义签订案涉合同，应当合理审查胡某芳的代理权限及代理手续"。

给企业的三点实操建议：

1. 签约必验"三证"：遇到代理人签约时，务必查验"身份关系证明+书面授权委托书+被代理人身份证复印件"。比如母亲代子女买房，必须看到子女亲笔签字的授权书，而不能仅凭口头说明就相信。

2. 关键环节双确认：对于大额交易（如购房、借款等），建议通过短信、微信或邮件等方式向被代理人进行二次确认。例如，让胡某芳现场拨通牛某辉电话，由销售人员与牛某辉直接沟通确认，全程录音留存。

3. 建立"代理权限审查清单"：在销售系统中嵌入强制审核流程，规定"无授权文件=禁止签约"。某置业公司若在系统中设置这一关卡，完全可避免本案损失——虽然二审驳回了"合同无效"的诉求，但企业仍需承担全部一审诉讼费，还浪费了大量时间和管理成本。

特别提醒：很多企业误以为"亲属关系"等于"天然代理权"，这是极其危险的认知误区！成年人之间的财产处分必须有明确授权。本案中牛某辉已是大学生，某置业公司却未尽审查义务，最终导致交易无法约束牛某辉，前期销售努力全部落空。

四、专业支持让企业远离签约风险

本案再次证明：企业日常经营中一个看似简单的签约动作，可能隐藏巨大法律隐患。征和律师事务所专注为企业提供"事前防控型"法律顾问服务，通过合同审核、员工培训、制度搭建等模块化服务，帮助企业把法律风险消灭在萌芽状态。我们的服务以极高的性价比著称，更创新推出"先试用满意后付款"模式——企业可先体验15天基础服务，确认效果后再决定是否长期合作，真正实现"零风险"享受专业法律支持。

（注：为保护当事人隐私，文中人名及公司名称已按规范进行技术处理）