购买已抵押房产需谨慎，否则可能无法过户-长葛商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1082民初3808号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实和判决结果

2017年4月12日，刘某甲（乙方、买房人）与刘某丙、黄某乙（甲方、售房人）签订《购房协议》，主要约定：1.乙方以50万元价格购买甲方位于长葛市宇某花园2号楼1单元11层西户的房屋。2.本合同签订之日起乙方向甲方一次性支付50万元，甲方应于收到乙方全额房款后七日内将房屋交于乙方使用。3.甲方需在两年内还清本房产按揭金额的全款,并过户于乙方，过户办证所产生的一切费用全部由甲方承担。若中途违约，超过时间一天，甲方需按房产5%的金额赔付于乙方。刘某甲向刘某乙支付购房款50万元。刘某乙于2017年4月12日向刘某甲出具收到房款50万元的收条。后刘某乙将该房屋交由刘某甲使用。

另查明：1、长葛市某出具的《不动产权登记记载表》载明：不动产权证号10013000,所有权人刘某丙,证件号码XXX，坐落建设路宇某花园2号楼1单元11层西户0111003；抵押权人中国某行长葛支行,他项权证号30007661；封户信息:（2018）豫1082财保286号，查封日期2018-11-1;（2020）豫1082执恢459号，查封日期2022-4-1。
2、2019年，刘某甲曾就本案所涉纠纷诉至法院，请求确认刘某甲与刘某乙、黄某甲于2017年4月12日签订的房屋买卖协议有效，法院于2020年1月7日作出（2019）豫1082民初6219号民事判决，判决确认协议有效。另查明：刘某乙曾用名刘某丙，黄某甲曾用名黄某乙。刘某乙与黄某甲于2017年10月24日登记结婚。
3、在执行黄某丙与被执行人刘某乙借款合同纠纷一案中，刘某甲提出执行异议，请求中止对其所有的位于长葛市宇某花园房屋的执行。法院于2023年10月7日作出（2023）豫1082执异178号执行裁定，裁定中止对该房屋的执行。
4、法院于2025年5月6日作出（2025）豫1082民初1094号民事判决，判决：刘某乙于判决生效后十日内偿还中国某行长葛支行借款本金137704.92元及利息；中国某行长葛支行对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
5、2025年9月4日，刘某甲代刘某乙向中国某行长葛支行偿还贷款本息共计157415.71元，案涉房屋贷款本息已清结完毕。

法院最终判决：1.刘某乙、黄某甲及中国某行长葛支行于判决生效之日起十日内办理房屋抵押登记注销手续；2.刘某乙、黄某甲自房屋抵押登记注销手续完成后十日内配合刘某甲将房屋转移登记至刘某甲名下；3.刘某乙、黄某甲于判决生效之日起十日内偿还刘某甲代为清偿的贷款本息157415.71元；4.驳回刘某甲的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是个人买房纠纷，但对企业买卖房产、资产交易有重要警示！很多企业老板以为"钱给了、房子住了"就万事大吉，结果吃了大亏。让我们用大白话分析风险点：

第一，买"背房贷"的房子，就像买"定时炸弹"
本案中，刘某甲买了套还背着银行贷款的房子，结果卖家刘某乙拖了8年都不还贷！企业买办公房、厂房时也常遇到类似情况：卖家说"房子便宜，就是还有点贷款"。记住：房产一旦抵押给银行，没还清贷款前，就像被戴了"手铐"，根本解不开！法院明确说了，抵押权不因买卖消失，银行的"优先受偿权"永远排在第一位。企业如果图便宜买了这种房，很可能像刘某甲一样，付了全款却卡在过户环节，甚至可能被银行拍卖抵债。

第二，合同写"两年后过户"等于埋雷
刘某甲和卖家签的协议只简单说"两年内还清按揭并过户"，但没写清楚：如果卖家不还贷怎么办？怎么保证能过户？结果拖到2025年还得自己掏15万多替卖家还贷！企业签合同时常犯同样错误：只写"配合过户"，却没约定具体时间、违约金计算方式和补救措施。正确做法是：必须写明"卖家应在X日内解除抵押"，并约定"每逾期一天，按总房款X%支付违约金"，同时保留代为解押后直接从房款中扣除的权利。

第三，没过户=房子不是你的！
刘某甲从2017年就住进房子，却在2022年差点被法院强制执行！为什么？因为《民法典》白纸黑字：不动产"登记才生效"。就像买车不挂车牌，交警照样能拖走。企业买资产最危险的就是：钱付了、东西用了，但没办过户。一旦卖家欠债，法院可以直接查封执行。本案要不是刘某甲及时提出执行异议，这套房可能早就被拍卖了！

给企业的3条保命建议：

1. 买前必查"三证一押"：交易前务必查清房产证、土地证、规划证，以及是否有抵押、查封（到不动产登记中心拉《登记簿》）。企业收购资产时，这点千万不能省！
2. 合同要设"防火墙"条款：明确约定"卖家必须在X日内解除抵押，否则买方有权代为解押并从房款中扣除费用"，同时约定高额违约金（建议日0.1%）。
3. 资金必须"第三方监管"：别直接把钱给卖家！企业大额交易应通过银行监管账户，约定"过户成功后才放款"，避免人财两空。

特别提醒：2021年《民法典》实施后，虽然允许"带押过户"（抵押期间可转让财产），但必须通知银行！本案中卖家没通知银行，导致银行不知情，差点让刘某甲的买卖无效。企业操作时，务必取得抵押权人（银行）的书面同意，否则买卖可能被认定无效。

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