商品房买卖中约定的高额违约金可能被法院调低-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初4326号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年9月26日，禹州市某房公司与孙某阳、杨某涵签订《商品房买卖合同（预售）》，约定禹州市某房公司将位于禹州市某路某幢某单元某层某号商品房，面积141.27平方米，以单价5839.88元，总价82.5万元的价格出售给孙某阳、杨某涵。孙某阳、杨某涵采用首付16.5万元加按揭66万元的方式支付。按揭部分由孙某阳、杨某涵以房屋为抵押与中国银行禹州支行签订了《个人一手住房贷款合同》，由禹州市某房公司作为保证人为其提供借款担保。

双方还签订了《补充协议》，约定如买受人未按期归还银行按揭贷款，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金。自2022年8月31日开始，因孙某阳、杨某涵未按约定向中国银行禹州支行偿还借款，该行要求禹州市某房公司承担保证责任，截止2024年3月31日，该行共扣除禹州市某房公司保证金账户的73946.11元代孙某阳、杨某涵偿还按揭贷款。

法院判决孙某阳、杨某涵在十日内偿还原告垫付款73946.11元及违约金（违约金以每笔代偿款为基数自代偿之日起按同期一年期LPR的1.5倍计付至实际清偿之日止），但驳回了原告要求按合同总金额5%（即41250元）支付违约金的诉讼请求。

三、法律风险防范要点

这个案例看似简单，却给企业敲响了重要警钟：合同里写的违约金，法院不一定全额支持！

很多企业老板认为，只要在合同里白纸黑字约定好违约金，将来对方违约时就能按约定拿到赔偿。就像本案中，开发商在补充协议里明确写了"违约方要支付总房款5%的违约金"，结果法院只支持了按LPR利率1.5倍计算的较低金额。

为什么法院会这样做？因为《民法典》明确规定：违约金应当以补偿损失为主，惩罚对方为辅。简单说，违约金不是"罚款"，而是用来弥补你实际损失的。如果约定的违约金远高于实际损失，法院有权调低。

本案中，开发商实际损失就是代偿的7万多元本金及少量利息损失，而5%的违约金高达4万多元，明显超过了合理范围。法院认为这样会"使双方利益严重失衡"，所以只支持了更合理的计算方式。

企业如何避免这种风险？记住三个关键点：

1. 违约金要"有理有据"，别拍脑袋定
   不要随便写"总金额的10%"、"20%"这类夸张比例。建议根据行业惯例和可能的实际损失来设定，比如：

   • 逾期付款违约金可约定为"每日万分之三至万分之五"
   • 解除合同违约金一般不超过总金额的20%
   • 要能说明这个比例是怎么算出来的（比如参考了资金占用成本、追偿费用等）

2. 留好"损失证据"，关键时刻能救命
   本案开发商败在无法证明"5%违约金"的合理性。建议企业：

   • 在合同里写明"违约金包括但不限于资金占用成本、追偿费用等"
   • 日常经营中保留好各类成本凭证（如贷款利息单、律师费发票）
   • 出现违约时及时收集损失证据，别等到打官司才临时抱佛脚

3. 担保业务要设"双保险"
   作为开发商，给客户按揭贷款做担保是常见操作，但必须做好风险防控：

   • 在合同中约定"客户逾期达到X期，开发商有权直接处置房屋"
   • 要求客户提前缴纳一定比例的"担保保证金"
   • 与银行建立快速预警机制，发现客户逾期立即介入处理

特别提醒：很多中小企业认为"合同模板网上随便下"，结果吃了大亏。本案开发商就因违约金条款设计不合理，白白损失了3万多元应得赔偿。要知道，一份好的合同不是"约束对方的武器"，而是"保护自己的盔甲"。

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