银行抵押前未查清房产状况将无法执行-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉

案号：(2025)豫14民终1193号

审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

位于河南省永城市芒山镇雨亭社区的商住房前期由余某、王某龙、黄某共同合作开发建设。2013年5月23日，黄某将该社区C区门面房门朝西从南向北第13、14间门面房屋出售给任某萍，双方签订了《售房协议书》，约定总价款47万元。任某萍按照合同约定支付房款后，黄某给任某萍出具收条一份，金额为47万元。涉案房屋交付后，任某萍对该房屋装修并出租使用至今。

河南某城银行与庞某华、余某有金融借款合同纠纷，经法院调解确认：庞某华、余某需偿还河南某城银行借款本金120万元及利息，河南某城银行有权就抵押房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后因余某死亡且未按约定还款，河南某城银行申请强制执行，法院查封了余某名下位于永城市芒山镇雨亭社区的商住房。

任某萍提出执行异议，主张排除对其已购买并使用的C区门面房的执行。一审法院裁定中止对该部分房屋的执行，河南某城银行不服提起诉讼。一审法院驳回了河南某城银行的诉讼请求，二审法院维持原判，最终裁定不能对任某萍已购买并使用的房屋进行强制执行。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：银行等金融机构在办理抵押贷款时，如果不对抵押物进行充分调查，很可能导致抵押权"名存实亡"。

为什么河南某城银行明明办理了抵押登记，却不能对房产行使抵押权呢？法院判决给出了明确答案：

1. 买房人权利在先，受法律优先保护
   任某萍在2013年就购买了房屋，支付了全部房款，并且一直占有使用至今。而银行是在2017年才办理抵押登记。法律明确规定，先成立的合法权利优于后成立的权利。就像排队买东西一样，先来后到，银行"插队"是不被允许的。

2. 银行有义务查清抵押物真实状况
   法院指出，《中华人民共和国商业银行法》明确规定，银行对外贷款设定担保时，必须对抵押物的权属和价值进行严格审查。河南某城银行在办理抵押时，没有实地查看房屋实际使用情况，没发现房屋早已被出售并有人长期使用，这就是典型的"睁一只眼闭一只眼"。

3. 房屋长期被他人使用是明显警示信号
   试想一下，如果你要买一套房子，发现有人已经装修入住多年，你会不问原因就买吗？同样道理，银行作为专业金融机构，在办理抵押时看到房屋有人长期使用，就应该警惕并深入调查，而不是简单地看一眼房产证就完事。

企业防范建议：

1. 不动产交易必须"眼见为实"
   无论是购买房产还是接受房产抵押，企业一定要亲自到现场查看。重点查看：房屋是否空置？是否有人居住？居住多久了？可以和邻居、物业聊一聊，了解房屋真实情况。不要只看书面文件就做决定。

2. 完善尽职调查流程
   企业应当建立抵押物审查制度，特别是对房产这类重要资产。审查内容应包括：产权历史、实际使用情况、是否存在租赁或买卖关系等。必要时可以聘请专业机构协助调查。

3. 警惕"一房多用"陷阱
   本案中，余某先卖房后抵押，是典型的不诚信行为。企业在接受抵押时，要特别注意房屋是否存在被出售、出租等情形。对于已经有人使用的房屋，一定要取得使用人的书面说明。

4. 保留完整调查证据
   银行败诉的一个关键原因是无法证明自己尽到了审查义务。企业办理抵押时，要拍照留存房屋现状，做好调查记录，这些都可能成为未来维权的关键证据。

5. 及时办理抵押登记
   虽然本案中银行办理了抵押登记，但由于权利在后且存在过错，仍然不能对抗在先权利。企业接受抵押后，应尽快办理抵押登记手续，但切记登记不是"免死金牌"，前期调查更为重要。

这个案例给所有企业敲响了警钟：法律不会保护"马大哈"式的交易安全。无论是银行还是普通企业，在进行资产交易或设立担保时，必须尽到合理注意义务。一个简单的现场查看，可能就避免了上百万元的损失。

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