开发商为购房人提供阶段性担保后有权追偿，但违约金约定不宜过高-荥阳追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2021)豫0182民初5483号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年9月21日，荥阳某苑置业有限公司与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某购买荥阳某苑置业有限公司开发的商品房一套，总金额为819165元，首付249165元，剩余570000元以商业贷款的形式支付。《商品房买卖合同》附件四第二条第5款约定"如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达贷款银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则（1）买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项即损失赔偿金）万分之五的补偿金"。

2017年10月10日，张某作为借款人与兴业银行郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为570000元，荥阳某苑置业有限公司为其提供阶段性连带责任保证。在该借款合同履行中，因张某未按约还款，荥阳某苑置业有限公司于2020年5月27日代偿3081.49元，于2020年6月29日代偿3286.09元，于2020年7月27日代偿3296.41元，于2020年8月31日代偿3299.49元，于2020年10月30日代偿3298.4元，于2020年11月26日代偿3295.64元，于2020年12月29日代偿3297.95元，于2021年1月26日代偿3295.64元，于2021年2月25日代偿3294.87元，于2021年3月29日代偿3297.95元，于2021年4月27日代偿3296.41元，以上共计36040.34元。荥阳某苑置业有限公司垫付上述款项后，向张某催要，张某推脱未还。

法院判决：张某需向荥阳某苑置业有限公司支付垫付款36040.34元并支付补偿金630.17元（截至2021年5月1日），之后利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。同时驳回了荥阳某苑置业有限公司要求按日万分之五计算补偿金的其他诉讼请求。

三、法律风险防范启示

看完这个案例，很多企业主可能会想："明明胜诉了，为什么还要说有风险？"关键就在于——开发商原本要求的4176.56元补偿金最终只拿到了630.17元，减少了约85%！这提醒我们：合同约定很重要，但约定得"不合理"同样会吃亏。以下是企业必须注意的几点：

1. 合同约定要清晰，但违约金不能"漫天要价"

本案中，开发商合同里写明了"按日万分之五支付补偿金"，看似很完善，但法院认为这个标准（相当于年化18.25%）太高了，直接给"打折"到按市场利率计算。对企业来说，签订合同时：

• ✅ 一定要把权利义务写清楚（如本案中开发商能追回垫付款，就是因为合同有明确约定）
• ❌ 但违约金不能随便定，年化6%-12%比较合理，太高了法院不支持
• 💡 建议：参考银行同期贷款利率上浮30%-50%设定，既体现惩罚性又不会被认定过高

2. 每一分钱代偿都要"留证据"

本案开发商能胜诉的关键，是清楚列出了11笔代偿的具体时间、金额（如"2020年5月27日代偿3081.49元"）。如果只有个总数，没有明细，结果可能完全不同。

• 💡 提醒企业：履行担保责任时，务必保留：
  ✓ 银行扣款通知
  ✓ 代偿付款凭证
  ✓ 每次催收记录（微信、邮件等）
  ✓ 建立专门的代偿台账，专人管理

3. 及时行动比"等一等"更重要

开发商在代偿后立即向张某催要，催要无果后迅速起诉，避免了损失扩大。如果拖延一两年：

• 张某可能转移财产，导致"赢了官司拿不到钱"
• 诉讼时效可能经过（一般3年），丧失胜诉权
• 💡 建议：代偿后7日内发出书面催款函，30日内未还款立即启动法律程序

4. 别让"霸王条款"变成一纸空文

合同约定"买受人应在出卖人发出告知函后3日内还款"，但开发商没提供已发函的证据。幸运的是法院还是支持了追偿，但补偿金起算点只能从代偿日算起，而非"3日期满后"。

• 💡 企业注意：
  ✓ 约定了"发出通知"，就一定要保留邮寄凭证、签收回执
  ✓ 电子通知要确认对方已读（如短信回执、邮件已读回执）
  ✓ 空有条款不执行，等于没约定

5. 分期代偿必须分段计算

本案法院认可"对11笔代偿款分别计算补偿金"，比只算总金额更公平。企业在合同中应明确：

"分期代偿的，补偿金按每期实际代偿金额和时间分别计算"

总结：企业为他人提供担保（如开发商为购房人、公司为供应商等）本质是"用自己的信誉为他人背书"，风险极高。要防范风险，记住"三有"原则：

• 有明确合同：权利义务写清楚，避免模糊表述
• 有合理约定：违约金要"够用"但不能"过度"
• 有及时行动：发现问题马上处理，别等"小事拖成大事"

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（注：文中"荥阳鑫苑置业有限公司"已按规范改写为"荥阳某苑置业有限公司"，"张某"保留为"张某"）