租户私自改造管道导致邻居漏水，赔偿责任由实际使用人承担-荥阳财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫0182民初10611号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

孙某、王某、季某均为荥阳市豫龙镇五洲国际业主，其中孙某为一、二层1001-1002室业主，王某为A1区三、四层3096室业主，季某为A1区三、四层3097室业主，即3096、3097房屋系1001-1002房屋的楼上邻居。孟某租赁3096、3097室房屋用于经营荥阳市某店孟某。孟某在经营饭店期间，将污水管道与雨水管道连接、洗碗池改线到3096室，部分用水管道改到楼梯下面。2023年4月，无锡某公司接到1001-1002室业主房屋漏水投诉；至2023年11月，涉案房屋仍然存在漏水情形。

2014年8月29日，郑州某有限公司（乙方）分别于王某、季某签订《郑州五洲城商铺委托经营管理协议》，协议均约定乙方将各自的涉案房屋全权委托给某公司进行出租和经营管理，委托经营期为2015年5月20日至2025年5月19日共计10年，委托经营第四年起至委托经营期结束（即自2018年5月20日至2025年5月19日止）如该商铺已实际出租，并取得租金的，租金由乙方代为收取；乙方拥有商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为全权处理与承租方产生任何经营纠纷。无锡某公司系某博览城的物业管理公司。

另查明，荥阳市某店孟某成立于2023年3月13日，经营者孟某。

法院判决结果很简单：责令荥阳市某店孟某赔偿孙某3000元损失，驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费146元中，孙某承担121元，荥阳市某店孟某承担25元。

三、企业如何防范此类法律风险

这起看似普通的漏水纠纷，却给企业经营者敲响了警钟。法院判决虽然只判赔3000元，但背后的法律风险却可能让企业付出更大代价。作为常年处理企业纠纷的法律顾问，我认为企业必须重视以下三点：

1. "乱改房屋要自担责任"——租户企业最容易踩的坑

本案中，孟某为了开饭店，擅自把污水管接到雨水管、改动洗碗池位置，结果导致楼下漏水。法院明确指出："孟某作为侵权人和房屋实际使用人，应当承担相应的侵权责任"。很多餐饮、零售企业为了经营需要，常常私自改造水电管道、拆除隔墙，却不知道这种行为就像在"法律雷区"跳舞。

企业应对建议：

• 改造前必须拿到房东的书面同意，并在合同中明确改造范围和责任
• 涉及管道改造的，务必聘请持证专业公司施工，保留施工资质和验收记录
• 每次装修后要进行24小时试水测试，避免"今天省小事，明天赔大钱"

2. "举证不足等于白忙活"——90%的企业都忽视的关键点

原告孙某主张近2万元损失（维修费、租金损失等），但法院只支持了3000元，原因就是"未提供证据予以证明"。现实中，很多企业遇到类似纠纷时，要么没留维修发票，要么没保存漏水现场照片，最后只能"哑巴吃黄连"。

企业应对建议：

• 建立"三同步"证据意识：漏水发生时同步拍照、同步报修、同步发书面通知
• 维修费用必须索要正规发票，写明具体维修项目（不能只写"维修费"）
• 租金损失要提供真实租赁合同和银行流水，不能凭空估算

3. 房东和物业也有"免责护身符"——但需满足特定条件

本案中，房东王某、季某和物业无锡某公司都没被判赔，因为法院认定他们"不存在过错"。但注意！如果房东明知租户违规改造却不制止，或物业发现管道异常却不处理，照样要承担责任。

企业应对建议：

• 房东企业：在租赁合同中增加"禁止擅自改造"条款，每季度做房屋安全巡检并签字确认
• 物业企业：建立设施设备台账，对公共管道每半年检测一次，发现问题立即发《整改通知书》

给企业管理者的特别提醒

这起案件告诉我们：一次不当的管道改造，可能引发长达一年的漏水纠纷，不仅赔钱还影响生意。更值得警惕的是，随着城市商业体增多，这类"楼上楼下漏水"纠纷正呈上升趋势。企业无论作为租户、房东还是物业，都应当：

1. 签约时就把改造责任写清楚（建议找专业律师审核合同）
2. 日常管理中做好证据留存（手机拍个照也是证据）
3. 出现问题立即处理，别像本案拖到"至2023年11月仍存在漏水"

记住：法律不保护"马大哈"式经营，但会给规范管理的企业撑腰！

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