借款合同中抵押登记不完善将影响债权实现-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1732号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年3月23日，被告王某与石某与原告湖北汉川某有限公司签订《最高额抵押合同》，抵押物为王某位于汉川市社区和路小区＃楼单元室房屋，房屋建筑面积137.19㎡，土地使用权面积11.65㎡。双方办理了抵押物不动产登记证明，证号为：鄂（2023）汉川市不动产证明第xxxx号，抵押方式为最高额抵押，最高债权额57万元。2023年3月23日，王某与石某与湖北汉川某有限公司签订了一份《个人借款合同》（编号：川xx行二河xxxx号）。合同约定：王某与石某向湖北汉川某有限公司借款57万元，借款期限60个月，借款年利率4.96%，借款人未按约定期限还款在借款合同约定利率基础上加收50%罚息，还款方式为等额本息，每月还款日为21日。现该笔贷款欠贷款本金483993.47元，利息付至2024年2月21日。

法院判决王某与石某需在判决生效后十日内向湖北汉川某有限公司偿还借款本金483993.47元及相应利息、罚息；湖北汉川某有限公司对王某提供的抵押房屋在最高额57万元债权范围内享有优先受偿权；案件受理费4280元由王某与石某承担。

三、企业防范法律风险的核心启示

这个案例看似简单，却给企业敲响了警钟：抵押登记不规范，百万债权可能打水漂！

很多企业负责人以为，只要借款人签了抵押合同，把房产证押在自己手里就高枕无忧了。但本案告诉我们，仅有抵押合同远远不够，必须完成不动产登记！本案中银行之所以胜诉，关键就在于他们不仅签订了《最高额抵押合同》，还"办理了抵押物不动产登记证明"。如果只是拿着房产证却不办登记，一旦借款人欠钱不还，企业可能连优先受偿权都没有。

作为企业，特别是经常与客户发生资金往来的公司，要特别注意以下三点：

第一，抵押必须"登"而不能"押"
房产抵押不是把房产证"押"在你手里就安全了，必须到不动产登记中心办理正式登记。就像本案中明确写明"办理了抵押物不动产登记证明，证号为：鄂（2023）汉川市不动产证明第xxxx号"，这才是法律认可的"护身符"。企业财务人员常犯的错误是以为拿到房产证就万事大吉，结果诉讼时才发现债权没有保障。

第二，合同条款要"看得见、算得清"
本案中借款合同明确约定了"未按约定期限还款在借款合同约定利率基础上加收50%罚息"，这让法院能清晰计算出应还金额。很多企业合同只写"按银行规定计息"，结果发生纠纷时算不清账。建议企业在合同中明确：利率是多少、逾期怎么算、还款日是哪天、违约后怎么办，越具体越好。

第三，发现违约要"早行动、留证据"
本案中银行在借款人停止还款后及时起诉，还提供了"偿还贷款本息明细表"等完整证据。很多企业发现客户欠款后总想着"再等等看"，结果错过最佳追偿时机。建议企业建立欠款预警机制，一旦逾期超过合同约定天数，立即书面催收并保留证据。

特别提醒：作为夫妻共同债务，本案中银行同时起诉了王某及其配偶石某，因为借款发生在婚姻关系存续期间。企业向个人提供借款时，务必要求已婚借款人配偶共同签字，否则可能只能追索借款人个人部分财产。

企业主们请记住：签合同时多花1小时完善条款，胜诉后能省100天催收时间！金融借款看似简单，但一个环节疏忽就可能导致血本无归。建议企业在签订大额借款合同时，务必由专业律师审核抵押登记手续和合同条款，这不是花钱，而是为企业资产上保险。

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