预告抵押登记后未及时办证将导致银行丧失优先受偿权-枝江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1608号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果
2014年9月26日，中国工商银行股份有限公司枝某支行（以下简称工行枝某支行）与许某和陈某签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款210000元用于购买房屋；贷款期限216个月；还款方式为按月等额本息；若借款人连续三个月或累计六次未还款，银行有权解除合同并要求提前还清欠款；宜昌某泰房地产开发有限责任公司（以下简称某泰公司）在合同中盖章，承诺承担阶段性连带责任保证（即在房屋正式抵押登记完成前，对借款本息负连带偿还责任）。
2014年9月29日，双方为该房屋办理了预购商品房抵押预告登记（登记证号：枝江市房预安福寺字第5××6号），预告登记权利人为工行枝某支行。2014年10月10日，工行枝某支行向许某和陈某指定的某泰公司账户发放贷款210000元。但许某和陈某自2020年开始未按约定还款，截至2022年10月21日，尚欠借款本金150059.88元及利息7127.87元。同时，许某和陈某一直未办理房屋产权证及正式抵押登记手续。

法院判决：

1. 许某和陈某需在10日内偿还工行枝某支行全部欠款本息（合计157187.75元），并支付后续罚息；
2. 某泰公司对上述款项承担连带偿还责任；
3. 驳回工行枝某支行要求对抵押房屋优先受偿的请求（即银行不能优先从卖房款中拿回钱）。

三、核心风险提示：90天内不办正式登记，抵押权就“打水漂”了！
这个案子看似是银行和借款人的纠纷，实则给所有企业敲响警钟：预告抵押登记≠正式抵押权！ 关键问题出在——许某和陈某办了预告登记后，迟迟不办正式房产证和抵押登记。根据《民法典》规定，预告登记后，如果能在办证时（比如交房后）却拖着不办，超过90天，预告登记就自动失效。本案中，房屋早已具备办证条件，但借款人拖了多年没行动，导致银行彻底失去对房屋的优先受偿权。

对企业的重要警示：

1. 银行/出借方要盯紧“90天黄金期”
   办理预告抵押（比如购房贷款中的“预抵押”）只是第一步，必须主动督促借款人或开发商在能办正式登记时立刻行动。建议设置自动提醒系统：交房后第30天发通知，第60天上门催办，第80天启动法律预案。别像本案银行一样，只盯着还款，忽略了登记时效，最后钱没要回，房子还抵不了债。

2. 开发商/担保方别以为“盖个章就完事”
   某泰公司作为担保人，以为房屋有抵押就高枕无忧，结果因预告登记失效，被迫“兜底”偿还全部欠款。企业若提供阶段性担保，必须同步监控抵押登记进度。例如，在合同中约定：“若借款人逾期未办证，开发商需在15日内垫付费用代办”，避免自身沦为“背锅侠”。

3. 所有企业通用避坑指南

   • “预告登记”不是护身符：无论是厂房抵押、设备融资还是购房贷款，只要涉及预告登记，务必在登记凭证上标注“90天截止日”，并安排专人跟进。
   • 留证据比签合同更重要：本案银行胜诉却丢了优先权，就因拿不出“曾催促办证”的证据。每次催办都用微信文字确认（如“请于X日前提交材料，否则预告登记将失效”），避免口头沟通。
   • 定期“法律体检”：企业名下若有预告登记资产，每季度自查一次登记状态，防止因疏忽导致权利“过期作废”。

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