买方不能以房屋质量问题为由拒付购房余款-仙桃商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂96民终709号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院（一审）

二、案件事实与判决结果

2021年1月25日，某某置业公司作为出卖人与作为买受人的赵某签订《商铺买卖合同》（赵某作为买受人，其母亲彭某作为监护人共同签字），约定将某某置业公司开发的位于仙桃市道段号号楼幢单元商铺出卖给赵某，整体打包价为2050万元；约定合同签订后，出卖人暂将地下室尚未出售的按双方协商指定的停车位无偿提供给买受人使用，后期出卖人出售时，在同等价位上，买受人有优先购买的权利，买受人不购买时，由出卖人出卖给其他人；出卖人保修范围及责任约定买受人在正常使用情况下，出卖人对屋面防水保修年限为5年，水、电、消防设施保修年限为2年，并约定买受人送达地址为仙桃市小区号，收件人赵某勇（系赵某父亲）。同日，某某置业公司与赵某及其监护人彭某就上述101铺、201铺、301铺分别签订《商品房买卖合同》，约定：赵某分期付款，于2021年1月27日前付房屋首款500万元、260万元、240万元共1000万元，余款合计1050万元于2021年4月5日之前付清；买受人逾期付款违约责任约定买受人逾期付款超过45日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2021年1月29日前将综合验收合格的商品房交付给买受人使用，在交付使用后70个工作日内，出卖人将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订后，某某置业公司依约于2021年1月29日前向赵某交付了101铺、201铺、301铺，并于2021年1月29日为赵某办理了不动产预告登记。赵某于2021年2月3日取得了上述商铺的不动产权证。赵某的父母赵某勇、彭某于2021年1月29日至2021年9月14日向某某置业公司共支付购房款1900万元，剩余款项150万元一直未予支付。2025年2月14日，赵某勇委托湖北某某技术服务有限公司对案涉101铺、201铺、301铺固定消防设施进行检测，该公司出具《湖北某某技术服务有限公司文件（〔2025〕0214001）》指出委托区域存在多项消防设施问题。

一审法院判决彭某、赵某勇支付购房款150万元并支付违约金，驳回某某置业公司的其他诉讼请求，同时驳回赵某、彭某、赵某勇的反诉请求。二审期间，赵某、彭某、赵某勇于2025年5月6日支付了剩余150万元购房款。二审法院改判彭某、赵某勇支付逾期付款违约金306,676.23元（从2021年4月6日至2025年5月6日），同时维持驳回反诉请求的判决。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例的核心在于：房屋买受人不能以房屋存在质量问题为由，拒绝支付购房余款。很多购房者认为"房子有问题，我就可以不付钱"，这种想法在法律上是站不住脚的。

为什么赵某一家的主张没有被法院支持？主要有三个关键点：

1. 交付和付款有明确的时间顺序：合同约定某某置业公司应在2021年1月29日前交房，而赵某应在2021年4月5日前付清余款。实际上，开发商按时交房并办理了产权证，履行了主要义务。赵某一家在2021年4月5日之后才陆续付款，明显违约。

2. 先履行抗辩权不成立：赵某一家主张因房屋存在消防和漏水问题，他们可以行使"先履行抗辩权"（即对方没做好，我就可以不付款）。但法院认为，开发商已经完成了交房和办证的主要义务，赵某购买商铺的合同目的（获得产权）已经实现。而房屋质量问题属于后续保修问题，不是主要合同义务，不能成为拒付购房款的理由。

3. 证据和时效问题：赵某一家提交的消防检测报告是2025年2月出具的，距离交房已超过4年，而合同约定的消防保修期仅为2年。他们未能提供证据证明在约定的付款日（2021年4月5日）前房屋就存在质量问题，所以法院不支持他们的主张。

对企业（尤其是房地产开发企业）的启示：

1. 合同条款要清晰明确：本案中，某某置业公司胜诉的关键在于合同对交房时间、付款时间、保修范围和期限都约定得非常清楚。企业在签订合同时，一定要明确各项义务的履行顺序和时间节点，特别是对"先履行"和"后履行"义务的界定。

2. 及时收集和保存证据：开发商能够证明自己按时交房、办证，而购房者无法证明在约定付款日前房屋就存在质量问题。企业应养成良好习惯，对重要履约环节（如交房、验收等）及时留存书面证据。

3. 保修期要明确约定：合同中明确约定"水、电、消防设施保修年限为2年"，这对后续争议处理非常关键。企业应在合同中清晰约定各类质量问题的保修期限，并在保修期内积极履行维修义务。

4. 不要忽视违约金条款的合理性：虽然合同约定了日万分之三的违约金，但法院认为过高，调整为LPR加计30%。企业在设置违约金条款时，应考虑其合理性，避免因违约金过高而被法院调减。

5. 及时主张权利：本案中，购房者拖欠房款长达4年，开发商及时提起诉讼。企业面对违约行为时，应尽早采取法律行动，避免损失扩大，也避免因时间过长导致证据灭失。

最后提醒：房屋质量问题确实需要重视，但不能混同于合同主要义务。如果购房者发现房屋有问题，正确的做法是及时通知开发商维修，同时按约定支付房款，而不是直接拒付。如果问题严重，可以通过协商、投诉或另行起诉要求维修、赔偿等方式解决，但不能以此为由拒绝履行付款义务。对企业而言，诚信履约是根本，同时也要善用合同条款保护自身合法权益。