企业划拨土地未经审批转让合同可能被认定无效-阳新合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4373号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年4月29日，阳新县兴国镇宝塔村大泉组相关人员就大泉组渠道与某某砖瓦厂鱼塘交界处面积的处置事宜组织会议，会议决定将该处土地处置给柯某，据此形成了会议纪录。2012年5月19日，柯某向阳新县兴国镇宝塔村大泉组支付了土地补偿款100000元。

2018年7月30日，阳新县国土资源局发出不动产权证书，宗地坐落于阳新县兴国镇大坝堤，宗地面积37645平方米。

2019年11月1日，相关政府人员及贾某、柯某组织会议，会议决定"鉴于2012年4月份大泉一组与柯某签订的关于原砖瓦厂与大泉一组交界处2-3亩土地面积所有权的协议。本次协调会认为柯某对该段土地只有使用权，并无所有权"。

2019年12月5日，某某公司与柯某签订《协议书》，约定将有争议的部分土地（长47米，宽为南北向170米，约12亩）转让给柯某，柯某按约定支付补偿款等内容。2020年1月13日双方签订《补充协议》。

协议签订后，某某公司发现协调处置的面积仅2-3亩，并非协议约定的12亩，无法办理划拨土地转让的审批手续。2020年9月22日，某某公司向柯某送达《终止履行双方签约的告知书》，声称柯某没有履行能力。2022年3月1日，某某公司再次向柯某送达《终止（解除）协议书的再次告知书》。

2024年5月，某某公司在上述土地上进行厂房施工时，柯某实施阻工，某某公司认为造成53596元损失，遂向法院起诉要求确认协议无效并索赔。

法院判决结果：驳回某某公司的全部诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险提示

这个案例给所有企业敲响了警钟：划拨土地不是你想转就能转的！

很多老板以为"签了合同、收了钱就万事大吉"，但本案告诉我们：划拨土地未经政府审批的转让，很可能竹篮打水一场空！

什么是"划拨土地"？简单说，就是政府免费给企业使用的土地（比如本案中的工业用地）。它和你花钱买的"出让土地"有本质区别——划拨土地上有个"紧箍咒"：未经政府批准，不能转让、出租或抵押，否则合同可能被认定无效。

在本案中，某某公司犯了三个致命错误：

错误一：忽视土地性质，盲目签约
某某公司拥有的是政府划拨的工业用地，却和柯某签订了转让协议。就像你借了朋友的车，没经过朋友同意就转卖给别人——即使签了合同收了钱，这辆车的所有权还是你朋友的。划拨土地的转让必须拿到政府的"通关文牒"，否则合同就是"纸老虎"。

错误二：出尔反尔，自相矛盾
某某公司先以"对方没钱履行"为由解除合同，后又反过来主张合同无效。这就好比你跟人吵架说"绝交"，过两天又说"我们从来就不是朋友"——法院认为这有悖诚信原则，当然不会支持。

错误三：证据准备不足，索赔无门
某某公司主张施工损失，却无法证明被损坏的路面归属。就像你车被刮了却说不清是谁的责任，自然无法索赔。企业日常经营中必须养成"留痕"习惯：重要文件要签字盖章，沟通记录要保存，施工过程要录像。

企业防范指南：3招避开土地交易"大坑"

1. 签约前先查"身份"
   拿到土地证第一件事：看清楚是"划拨"还是"出让"！划拨土地转让必须经政府批准，否则再漂亮的合同也是废纸。建议：交易前到自然资源部门查询土地性质，别被"协调会"、"口头承诺"忽悠。

2. 合同解除要"三思"
   如果已经发出解除通知，就别再主张合同无效。就像分手后别再说"我们本来就不该在一起"。解除合同前务必咨询专业律师，避免自相矛盾。

3. 证据保存要"全程留痕"

   • 重要会议要形成书面纪要并签字
   • 微信沟通要定期导出备份
   • 施工现场要拍照录像
   • 付款必须保留银行凭证
     （本案中某某公司就是因无法证明路面归属而败诉）

特别提醒：很多企业以为"政府协调=政府批准"，这是大错特错！协调会纪要不能代替正式审批文件，就像村委会证明不能代替房产证。土地交易中，只有政府红头文件才是"硬通货"。

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