配套设施不完善不能随意拒付租金，需提供充分证据证明损失-老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2019)鄂06民终3518号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
位于老河口市汉十路**的老河口市光彩国际商贸城，由开发商襄阳登某有限公司与招商人老河口市汉某有限公司和市场运营人老河口市邦某有限公司共同发布"买商铺送金条"宣传广告单并向社会发放。开发商襄阳登某有限公司制作光彩国际商贸城招商宣传册，发布招商优惠政策：1.商户交一年租金可得两年免租期；2.先进场客户可优先选择商铺并获得额外优惠；3.大客户进驻可送免费广告位；4.商户在规定时间内完成装修，开发商将赠送装修基金；5.商户在规定时间内开业，可享免交物业管理费政策。

2014年10月18日，老河口市汉某有限公司作为甲方与汪某作为乙方签订《租赁合同》，将老河口市汉十路888号商贸城项目2-7-101、102、103、104商铺（建筑面积222.88平方米）出租给汪某。合同约定：交付之日起3个月为免租装修期，之后24个月为免租期，租期共6年。租赁费用标准为第三年23.38元/平方米/月、第四年24.79元/平方米/月等。

汪某于2014年7月7日支付租赁押金8000元。2014年12月13日，老河口市汉某有限公司将商铺交付给汪某，汪某交纳装修押金4000元。2018年5月29日，襄阳登某有限公司出具承诺书，确认商贸城于2014年试运营，2015年5月正式开业，并承诺于2020年3月份完成规划验收并拆除主干道绿化带。现该市场内配套设施客户公共卫生间未建设，路面存在落差，下雨时积水严重。老河口市汉某有限公司对租金进行调整：2-7-101号商铺租金下调为11元/平方米/月；2-7-102、103、104号三间商铺租金下调为10.5元/平方米/月。

汪某应自2015年5月1日起享受24个月免租期，2017年5月1日起应支付第三年、第四年租金，但未按约定支付。老河口市汉某有限公司起诉要求汪某支付租金78147.30元及违约金。

法院判决结果：汪某应支付租金余款34834.4元（已扣除租赁押金8000元、装修押金4000元及装修基金10000元），驳回老河口市汉某有限公司的其他诉讼请求。二审法院驳回汪某上诉，维持原判。

三、案例核心观点及企业风险防范提示

这起案件的核心在于：商户以出租方配套设施不完善为由拒付租金，必须提供充分证据证明实际损失及与出租方的因果关系，否则法院不予支持。

汪某在上诉时提出多项理由：老河口市汉某有限公司未兑现承诺导致经营受损、管理混乱、曾承诺减免租金等。但法院最终没有支持他的主张，为什么呢？关键原因有两点：

1. "谁主张，谁举证"原则
   汪某声称因配套设施不完善（如公共卫生间未建、路面落差导致积水等）造成经营损失，却无法提供具体损失金额的证据，也无法证明这些损失与老河口市汉某有限公司有直接因果关系。法院明确指出："汪某亦未提供证据证实其造成的损失，且该瑕疵履行与汪某的经营损失并不具有关联性"。

2. 单方承诺不等于合同义务
   汪某提到2015年5月22日有管理人员承诺减免6个月租金，2017年5月又承诺第三年减半收取租金。但这些承诺要么来自其他公司（邦某物业公司），要么没有老河口市汉某有限公司的正式授权和书面确认。法院认为："汪某未提供证据证实老河口市汉某有限公司授权委托邦某物业公司对其作出减免租金承诺"。

对企业的重要警示：

1. 口头承诺要落实到书面
   很多企业在招商时为吸引客户会做出各种口头承诺（如免租期、装修补贴等），但若不写入正式合同，后期很容易产生纠纷。本案中，老河口市汉某有限公司已经主动下调了租金标准，算是对商户的一种补偿，但汪某主张的额外减免因无书面证据而不被认可。建议企业在签订合同时，将所有优惠承诺明确写入附件，并由双方签字确认。

2. 保留完整履约证据链
   如果企业作为出租方，要保留好商铺交付、配套设施建设进度等证据；如果作为承租方，遇到配套设施问题影响经营，要及时收集损失证据（如营业额下降报表、客户投诉记录等），并书面通知出租方要求整改。本案中，汪某虽然能证明路面有问题，但无法证明这些问题直接导致他损失了多少营业额。

3. 租金减免需明确授权
   企业管理中常有多个部门或人员接触客户，但并非所有员工的承诺都代表公司。建议企业建立明确的授权制度，对外承诺必须经指定负责人书面确认，避免"张三承诺李四不认"的情况。同时，作为承租方，收到任何减免承诺时，务必要求对方提供加盖公章的书面文件。

4. 合理利用押金机制
   本案中，汪某支付的租赁押金和装修押金最终都抵扣了租金，减轻了他的支付压力。建议企业在租赁合同中设置合理的押金条款，既能保障自身权益，也能在纠纷中作为缓冲。但要注意，押金不能自动冲抵租金，需在合同中明确约定抵扣条件。

四、征和律师事务所温馨提示

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