企业不能以经营困难为由拖欠商铺租金-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0381民初789号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实和判决结果

2020年12月5日，原告王某某、王某成与丹江口某置有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王某某、王某成购买该公司开发的位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号商铺，建筑面积28.253平方米，房款共计450000元，后丹江口某置有限公司以委托经营的方式将商铺交付给原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）某商有限公司签订《人民购物广场商铺委托经营协议》，主要内容为：乙方自愿将位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号商铺交由甲方负责租赁和统一管理，在委托经营期间，由甲方自主经营、自负盈亏，甲方按本协议向乙方支付固定租金收益；委托年限为2020年12月5日至2030年12月4日，由于签订该协议前甲方一直实际经营管理，无需办理交付手续，从乙方办妥商品房买卖手续后向开发商付清全部购房款的当天起算，委托标的同时交付给甲方；租金标准：委托经营前三年：2020年12月5日至2023年12月4日为优惠委托期，甲方无需向乙方分配收益；第四年至第五年，甲方按乙方实际支付的购房款加优惠免租期间租金为基数，按固定比例即8%计算租金收益为45770元；第六年至第十年，甲乙双方按实际收取商铺租金比例进行分成，分成比例为甲方10%，乙方90%。合同期间，每年度租金分两次支付，每满六个月支付一次，每次支付当年租金的50%，支付时间分别为每满六个月对应日期满后的一个月内。庭审过程中，原告王某某、王某成陈述同意将2023年12月至2024年12月31日期间的租赁费支付比例由总购房款的8%调整为总购房款的4.5%。

另查明，被告某商有限公司于原告王某某、王某成提起本案诉讼前支付给原告租金3020元。

法院经审理后判决：被告丹江口某商有限公司于判决生效后十日内支付原告王某某、王某成2023年12月5日至2024年12月31日期间的租金收益22613元，案件受理费183元由被告负担。

三、核心观点与企业风险防范指南

这起案件的核心问题很明确：企业不能以"经营困难"为借口拖欠租金，合同约定必须履行。很多企业老板可能觉得"我生意不好做，暂时没钱付租金很正常"，但法律不这么看！

让我们用大白话分析这个案例给企业带来的警示：

1. "经营困难"不是违约的挡箭牌

被告某商公司辩称"因疫情及经营管理原因，长期亏损，导致未能及时支付租金"，但法院根本不买账！企业经营有风险，但不能把风险转嫁给合同相对方。就像你去超市买东西，不能因为自己这个月手头紧就说"我下个月再付钱"——做生意也一样，签了合同就要按约定付款。

2. 口头协商必须变成白纸黑字

原告同意将租金从8%降到4.5%，这可能是双方协商的结果，但被告无法证明这个调整是经过正式协商并有书面确认的。企业要注意：任何合同变更必须签订书面补充协议！微信聊天、口头承诺在法庭上很难作为有效证据。你跟业主说"今年租金先少付点"，对方口头答应了，但没签协议，最后对方反悔告你，你拿不出证据就只能认栽。

3. 付款记录要像记账本一样清晰

被告声称"已支付金额有15883.73元的误差"，但说不清错在哪，也拿不出证据。这暴露了企业财务管理的大问题！每一分钱进出都要有凭证：银行转账备注用途、收据妥善保管、定期与对方对账。就像你家小店每天收银后要清点钱箱一样，企业财务更要规范。否则一旦发生纠纷，你说付了钱，对方说没收到，法院只能按你没付处理。

4. 别等到被告上法庭才想起来沟通

被告说"2024年曾和业主多次协商"，但协商没结果也没形成书面文件，最后还是被告上法庭。问题出现时要及时、正式地沟通：发书面函件说明困难、提出解决方案、约定新时间表。就像你跟朋友借钱，暂时还不上要说清楚"我下个月15号一定还"，而不是一直拖着不说话。

给企业的实操建议

• 签合同时想清楚：别为了吸引业主签"高回报"条款，要考虑自己长期履约能力。本案中前三年免租、第四年就付8%租金，对运营方压力很大。
• 变更必留痕：租金调整、期限延长等任何变更，必须签书面补充协议，双方盖章签字。
• 付款留凭证：银行转账写清用途，现金支付要对方打收条，定期发对账单确认。
• 困难早沟通：真遇到经营问题，提前30天书面告知业主，提出可行方案（如分期支付），避免突然断供。
• 专业事找专业人：发生纠纷苗头时，及时咨询律师，别自己瞎琢磨。我们见过太多企业因为"我觉得没问题"最后赔得更多。

这个案子给所有做商铺运营、房屋租赁的企业敲响警钟：合同不是一张废纸，是真要兑现的承诺。经营有起伏很正常，但法律风险管控不到位，小问题就会变成大麻烦。

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