企业擅自出售自持物业将导致无法过户并需承担违约责任-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初5836号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

无为龙某商贸有限公司原名称为无为龙某置业有限公司。不动产权证书记载，无为市某商广场4幢502室房屋的权利人为龙某商贸公司，用途为批发零售用地等／办公。

2021年3月27日，龙某商贸公司与魏某签订了《房屋产权转让合同书》，约定：龙某商贸公司将向日葵公寓/祥盛大厦4-2-2605号房屋产权转让给魏某，房屋实测建筑面积63.02平方米，转让金额为318000元；魏某须在2021年3月27日付清房款，龙某商贸公司应当在2021年3月31日前，将房屋交付魏某使用。合同中约定逾期交房的违约责任为按日千分之一计算违约金，同时承诺"本房屋交房后两年内（房款付清），协助魏某办理完成该房屋产权过户手续"。

2021年3月27日，魏某向龙某商贸公司转账支付了全部购房款318000元，龙某商贸公司当天交付了房屋。

另查明，2013年10月，原无为县国土资源局与无为龙某置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定"受让人必须自持50%以上物业，其中自持电子商务经营面积不低于2万平方米"。龙某商贸公司名下电子商务广场4-2幢2605室属于承诺自持物业，已被市住建局房地产开发中心锁定，不得对外销售转让。无为市自然资源和规划局确认，该房屋为自持房产，在未获准"减持"且未补缴土地出让金和相关税费的情况下，无法办理过户登记。

法院判决结果：

1. 被告无为龙某商贸有限公司需支付原告魏某自2023年3月28日起至判决确定给付之日止，以318000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金；
2. 驳回原告魏某要求被告协助办理房屋过户的诉讼请求。

三、核心风险提示：企业卖房前务必查清"身份"

这个案子看似简单，却暴露了企业一个致命错误：卖房前没搞清房子的"身份"。龙某商贸公司2013年拿地时就跟政府签了"保证书"，承诺要自留50%以上的房子，其中至少2万平方米必须用于电商经营。结果2021年卖房时，却把这栋"锁死"的房子卖给了魏某。

关键问题来了：

1. 土地出让合同是"紧箍咒"
   企业常以为"公司改名了、土地证换新了，旧合同就不管用了"。但本案证明，2013年的土地出让合同依然有效，房子的"自持"身份跟着产权走，不会因公司改名消失。就像你买了车不能随便拆发动机，企业拿了地也得守承诺。

2. "锁定"的房子不能卖
   房管部门早就把这房子标记为"禁止转让"，相当于给房产上了"电子锁"。但企业卖房时既没查产权状态，也没去解"锁"，直接收钱交房。结果钱收了、房交了，却办不了过户——这不是坑客户吗？

3. 违约金算得比你想象的"狠"
   合同里写的"日千分之一"违约金是针对逾期交房的，对逾期办证不适用。法院只能按LPR利率1.3倍算（目前约4%左右），比合同约定的日千分之一（年化36.5%）低很多。但注意：如果合同明确写了逾期办证违约金，企业可能赔得更多！

给企业的3个救命建议：
✅ 卖房前先"体检"
每次卖房前，必须去不动产登记中心查清房屋状态。重点看是否有"自持""抵押""查封"等限制，就像买二手车要查"出过几次险"一样重要。

✅ 土地合同要"终身保管"
拿地时签的出让合同是"祖传文件"，必须存入企业档案永久保存。建议法务部门每年梳理一次，标记出哪些房子有特殊限制，避免销售时"踩雷"。

✅ 合同条款要"说清楚"
别只写"逾期交房赔钱"，必须单独约定"逾期办证怎么赔"。比如明确写"超过XX天没办证，按日万分之X付违约金"，避免法院按最低标准判，反而让客户觉得"赔太少"继续打官司。

特别提醒：很多企业以为"房子能住就行，证晚点办没关系"。但本案中，客户住了3年却拿不到证，一怒之下告到法院，企业不仅赔钱，还丢了信誉。更麻烦的是——房子现在还是不能过户，后续可能面临更多客户索赔！

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