房屋租赁合同不能单方随意解除，违约金过高将被法院调减-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初4901号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年9月30日，无为某泰医院(城区)作为承租人与安徽某运集团巢湖汽运有限公司无为分公司签订《房屋租赁合同》(合同一)，租赁无为汽车站南站的综合楼，面积约3690㎡，租期10年，自2016年10月1日起至2026年11月3日止。租金第一年530000元，第二年起逐年递增5%，先交后用、一年一付。合同约定违约金10万元，任何一方违反合同约定均应支付违约金。

2017年6月1日，双方又签订《房屋租赁合同》(合同二)，租赁综合楼一楼部分房屋，面积约240㎡，租期10年。租金第一年55010元，从第二年起逐年递增5%，先交后用、一年一付。合同约定违约金2万元。

2017年10月10日和2021年4月20日，双方签订了用水用电协议，约定水电费计算标准。

2022年4月10日，无为某泰医院向安徽某运集团巢湖汽运有限公司无为分公司发出《关于归还综合楼一楼部分房屋的申请》，表示因经营困难，申请于2022年5月31日归还该部分房屋。

2023年5月25日，无为某泰医院提交《综合楼房屋租金还款计划》，承诺分期支付2022年12月1日至2023年11月30日房租。

2023年5月29日，无为某泰医院发出《关于归还综合楼房屋的申请》，因经营不善和疫情影响，申请归还综合楼房屋。

截至起诉日(2023年8月1日)，无为某泰医院承租的南站综合楼的租金交付至2022年11月30日，综合楼一楼部分房屋的租金交付至2022年5月30日，水、电费仅支付至2023年2月。

法院判决结果：无为某泰医院需支付安徽某运集团巢湖汽运有限公司无为分公司房屋租金419176元、水电费24455.48元、违约金65055元，驳回原告其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例揭示了一个企业经营中常见的法律误区：认为经营困难就可以单方面解除合同。无为某泰医院因经营不善和疫情影响，先后两次书面申请解除租赁合同，但安徽某运集团并未同意。某泰医院就认为合同已经解除了，停止支付租金。结果，法院认定单方解除不成立，仍需支付租金和违约金。

核心风险点一：合同不能单方随意解除

很多企业老板以为，只要我提前通知对方，合同就自动解除了。其实不然！本案中，虽然合同约定"一方解除合同应提前三十日通知对方，经对方同意后，结清账务，终止合同"，但某泰医院单方面提出解除，安徽某运集团并未同意，这种情况下合同并未解除。法院最终基于"公平及诚实信用原则"才认定合同解除时间，但这并不意味着企业可以随意解除合同。

风险防范建议：

1. 签订合同时，明确约定解除条件和程序
2. 如需解除合同，必须与对方协商一致并形成书面协议
3. 不能仅凭单方通知就停止履行合同义务，否则可能承担违约责任

核心风险点二：违约金过高将被法院调减

安徽某运集团主张12万元违约金，但法院认为"违约金的性质系'以补偿性为主，以惩罚性为辅'"，最终将违约金大幅调减至65055元，仅约为原主张的一半。法院的判断标准是"以案涉房屋租赁合同解除后下一个月的租金计算"，这更贴近实际损失。

风险防范建议：

1. 约定违约金时，应与可能造成的实际损失相当，避免设置过高违约金
2. 审核合同时，评估违约金是否合理，过高可能不被法院支持
3. 如对方违约，主张违约金时应提供实际损失证明，否则可能被调减

核心风险点三：长期履行合同中的问题要及时提出

某泰医院对水电费计算标准多年未提出异议，法院认定"双方对于按照协议中约定的标准计取水、电费已达成合意"。这说明，对合同履行中的问题长期不提出异议，可能被视为认可。

风险防范建议：

1. 对合同履行中的问题要及时提出并保留证据
2. 定期审查合同履行情况，发现异常立即沟通
3. 重大事项变更应签订补充协议，避免口头约定

特别提醒： 法定代表人签字不等于个人承担责任！本案中，江某作为某泰医院法定代表人在合同上签字，法院明确表示这是职务行为，责任由医院承担，江某个人不承担责任。但请注意，如果法定代表人以个人名义签字或提供个人担保，则另当别论。

企业在经营中难免遇到困难，但不能因此忽视合同法律风险。一份严谨的合同和规范的履约管理，能避免90%以上的纠纷。当遇到经营困难需要调整合同时，应通过合法途径协商解决，而不是单方面停止履行。

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