房屋买卖合同违约金约定过高将被法院大幅调减-桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初1121号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实和判决结果

被告桐城某马房地产开发有限公司系依法注册成立的有限责任公司，其经营范围主要是房地产开发和销售。2017年4月26日，原告江某、开某与被告桐城某马房地产开发有限公司签订合同编号为201703430的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于桐城市区的房屋，合同的主要内容为：一、商品房基本情况及付款方式：房屋建筑面积为87.31平方米，每平方米单价为4829.92元，房屋总价款为421700元，首付款321700元，余款100000元向银行办理按揭。二、商品房交付期限：出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、（空白）。三、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过（空白）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的（空白）%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之（空白）（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2、（空白）。四、关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按（空白）项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金；3、（空白）。双方还在合同中对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。同日，原被告签订《合同补充协议》一份，约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以书面／短信／电话／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。协议还约定本合同第十五条约定的办证期限内，如出现买受人未交齐全额房款（含面积差异补款）、物业维修基金或未交齐办证资料和税费、或其他非出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须逾期办证的责任。协议同时约定买受人委托出卖人代办、领取房地产权证。上述两份合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2017年8月2日，桐城市芳满莛房屋销售有限公司出具了《住宅工程分户验收报告》，报告载明该工程90户分户验收全部符合要求。2017年11月5日，原告领取房屋钥匙。2020年6月8日，桐城市澳门城市之光小区5＃楼办理竣工验收备案，被告遂将应由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。

法院判决结果很简单：被告桐城某马房地产开发有限公司只需向原告江某、开某支付逾期交房违约金3363元、逾期办理备案登记和不动产产权证违约金4217元，合计7580元。而原告原本主张的违约金高达18万余元（逾期交房违约金128028.12元+逾期办证违约金57688.56元），最终法院支持的金额不到原告主张的5%。

三、核心风险提示：违约金条款要合理约定，避免"纸上富贵"

这个案子给我们房地产企业敲响了警钟：合同里写的违约金数字再高，如果被法院认定为"过高"，最终也拿不到手！

为什么18万变7千？两大关键原因：

1. 违约金"纸上富贵"不被法院认可
   原告主张按日万分之三计算逾期交房违约金，这个标准看起来不高，但累计起来金额巨大（从2017年8月31日算到2020年6月8日）。法院认为：第一，原告没提供实际损失证据；第二，参考了当地同类房屋租金；第三，之前类似案件已有判例。最终只按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算，而且逾期天数只算到2017年12月31日（共66天），不是一直算到2020年。

2. 没明确约定等于放弃话语权
   对于逾期办证违约金，合同里只写了"空白"，没约定具体标准。结果法院直接按总房款的1%酌定，才4217元！而原告主张的是年利率6%，累计5万多。法院说得很清楚：因为合同没约定，我们只能自己酌定，考虑到"多部门协调配合"等因素，就给这么多了。

企业防范建议：

1. 违约金条款要"看得见、摸得着"
   别在合同里简单写"日万分之三"，要配套约定计算基数、起止时间、上限封顶等。比如可以写"以房屋总价为基数，按日万分之一计算，但总额不超过总价的5%"。这样既体现诚意，又避免被认定为"过高"。

2. 空白处必须填满，别留"活口"
   合同里所有"空白"都是法律风险点！特别是违约责任、解除条件等关键条款。建议企业建立合同模板审核机制，确保所有空白处都有明确约定，或者直接删除空白选项。

3. 保留实际损失证据
   法院调整违约金的重要依据是"实际损失"。企业平时要注意收集：同类房屋租金、市场行情、因违约造成的额外成本等证据。一旦发生纠纷，这些才是"硬通货"。

4. 交房和办证要分步留痕
   这个案子中，2017年11月交房，2020年6月才办备案，中间隔了两年多。企业应该：①交房时让业主签收《房屋交接确认书》；②办证进度定期书面告知业主；③遇到政府审批延迟等客观原因，及时发函说明并保留证据。这样能有效降低违约风险。

5. 建立"违约预警"机制
   建议房企在合同约定交房/办证日期前60天启动预警，如发现可能逾期，立即与业主协商签订补充协议，明确新的时间节点和补偿标准。比事后打官司划算得多！

特别提醒：很多企业觉得"合同模板用了很多年没问题"，但司法实践一直在变。就像本案中，法院明确表示要参考"同时期同地段同类房屋租金"来调整违约金，这就是新动向！

作为企业，签合同时要"想得远一点"——不是看条款写得多漂亮，而是要考虑万一打官司，法院会不会认可。毕竟，法律认可的才是真保障！

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