购房者逾期付款即使补交房款仍需支付违约金-桐城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初710号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年2月10日，叶某与桐城市碧某有限公司签订商品房买卖合同（预售），叶某以698,591元购买该公司开发的洋房一套。合同约定：房屋位于桐城市龙眠街道龙眠东路63号，面积为112.62㎡；付款方式为签订合同前支付定金20,000元，2020年2月29日前分2期支付全部价款，首期房款209,577元应于2020年2月9日前支付；逾期付款责任为：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。

叶某在认购书、商品房买卖合同及补充协议上签字并按手印确认。合同签订后，叶某分别于2020年1月27日、2月2日、2月9日、2月10日、7月2日、7月28日向碧某有限公司支付价款20,000元、160,000元、9,577元、20,000元、169,000元、110,000元，共计488,577元。叶某未按合同约定的2020年2月29日期限付清全部价款，碧某有限公司于2021年1月14日起诉。在诉讼过程中，叶某于2021年1月29日、1月31日支付价款210,000元、14元，至此已付清全部房款698,591元。碧某有限公司变更诉讼请求，要求叶某继续履行合同并支付逾期付款违约金32,349.22元。

法院判决：叶某应于判决生效之日起十五日内向碧某有限公司支付逾期付款违约金32,349.22元；驳回碧某有限公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：即使购房者最终付清了全部房款，只要存在逾期付款行为，仍需按照合同约定支付违约金。很多企业，尤其是房地产开发商，常常误以为只要最终收到房款就万事大吉，忽视了追究逾期付款违约责任的重要性。

从本案可以看出，碧某有限公司做得非常到位的地方有三点：

1. 合同条款清晰明确：他们不仅约定了付款时间、金额，还明确了逾期付款的违约责任（日万分之三的违约金，上限为总房价15%）。这种具体可操作的条款为企业维权奠定了基础。很多企业合同只写"逾期付款需承担违约责任"，却没有具体计算标准，导致维权困难。

2. 及时采取法律行动：在叶某逾期付款后，公司没有被动等待，而是及时提起诉讼。即使在诉讼中对方补交了房款，公司也立即变更诉讼请求，坚持追究违约责任。企业常常因为怕影响客户关系而犹豫不决，结果反而损失了本应获得的违约金。

3. 证据保留完整：公司提供了完整的付款记录，清楚显示了每笔款项的支付时间和金额，让法院能够准确计算违约金。很多企业平时不注意整理和保存交易过程中的付款凭证，等到要维权时才发现证据不足。

给企业的具体建议：

• 完善合同条款：在签订合同时，务必明确约定付款时间节点、具体金额和逾期违约金计算方式。不要怕条款"苛刻"，这是保护双方权益的基础。违约金比例可参考本案的"日万分之三"，既不太高（避免被法院调减）也不太低（有足够威慑力）。

• 建立付款提醒机制：对临近付款期限的客户，提前7-15天发送书面提醒（短信、微信、邮件等均可，但要保留记录）。对已逾期的客户，立即发出催款通知，表明将按合同追究违约责任。

• 不要因小失大：本案违约金3万多元，看似不多，但累计起来就是企业真金白银的利润。很多企业觉得"就几千块钱，算了"，但长期下来会养成客户拖延付款的习惯，影响企业现金流。

• 及时启动法律程序：客户逾期超过30天，就应考虑发律师函；超过60天，建议启动诉讼程序。本案中，碧某有限公司在逾期近一年后才起诉，虽然最终胜诉，但拖延时间越长，企业资金压力越大。

记住：合同不仅是交易的起点，更是风险防控的工具。完善的合同条款和及时的法律行动，能为企业挽回可观损失。就像本案，3万多元违约金可能抵得上企业几个月的辛苦经营。

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