抵押预告登记后开发商阶段性担保责任可能免除——天长金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)皖1181民初4953号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年1月8日，天长市某公司为销售其开发的“某商住小区”项目，与某银行天长支行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由银行为购房人提供最高不超过房产总价80%的贷款；在购房人办妥正式抵押登记并将他项权证交给银行前，某公司为购房人提供阶段性连带保证责任。
2023年4月3日，杨某与银行签订《个人住房抵押借款合同》，贷款63万元用于购房，期限30年。合同约定：若杨某逾期还款，银行可宣布贷款提前到期；杨某以所购房产提供抵押担保，担保范围包括本金、利息及律师费等。银行按约放款后，杨某出现逾期，截至2025年6月16日，尚欠本金58.8万元、利息3343.03元。
另查明：2023年4月11日，案涉房产办理了抵押权预告登记；2024年12月26日，某公司已对小区96户房产办理建筑物所有权首次登记，但案涉房屋至今未办正式抵押登记。银行从某公司保证金账户扣款后，起诉要求杨某还款，并要求某公司承担连带责任。
法院判决结果：杨某需偿还全部欠款本息及3000元律师费；驳回银行要求某公司承担连带责任的诉讼请求。

三、核心风险提示：开发商如何避免“阶段性担保”陷阱？

本案的关键争议点在于：房产仅办理了抵押预告登记（俗称“预抵押”），未办正式抵押登记时，开发商的阶段性担保责任是否还能免除？
法院认为，根据《民法典担保制度解释》第五十二条，只要满足两个条件——
1️⃣ 房产已办理建筑物所有权首次登记（即开发商完成“大产证”）；
2️⃣ 预告登记未失效（如未超3个月未申请正式登记等）；
抵押权即自预告登记之日起设立！这意味着银行已享有房产优先受偿权，合同约定的“阶段性担保”目的（保障抵押权实现）已然达成。
对企业的致命教训：
⚠️ 误区：很多开发商认为“正式抵押登记没办完=担保责任没结束”。本案中，某公司正是因及时取得“大产证”，且预告登记有效，才成功脱责！
⚠️ 风险点：若开发商拖延办理“大产证”，或银行怠于推进正式抵押登记，导致预告登记失效（如购房人收房后超3个月未办证），则担保责任可能“死灰复燃”。
✅ 企业自救指南：

1. 紧盯“大产证”办理：房屋竣工后立即申请建筑物所有权首次登记，保留书面凭证（如本案2024年12月的登记记录成为免责关键）；
2. 书面通知银行推进抵押：取得“大产证”后，24小时内书面通知银行办理正式抵押登记（如本案某公司所述“已通知银行”）；
3. 严守保证金规则：在合作协议中明确约定“银行可直接扣划保证金抵偿欠款”，避免因单户逾期牵连整体责任（本案银行已扣款部分欠款）；
4. 拒绝模糊条款：合作协议中“办妥正式抵押登记”应细化为“以银行取得他项权证为准”，而非笼统表述。

一句话总结：开发商的阶段性担保不是“无限期背锅”！只要“大产证”到手+预告登记有效，抵押权即告成立，担保责任自然终止。否则，您可能像本案银行一样，白白损失追偿机会。

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