房屋租赁合同到期未续签视为不定期租赁，企业解除合同时必须提前通知-南陵房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0223民初1772号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年安徽某林特种气体有限公司与南陵县某龙汽车修理厂签订《场地租赁合同》，约定将3000平方米场地及500平方米房屋（位于205国道一侧）出租给某龙修理厂，租期三年（2015年10月1日至2018年9月30日），年租金8万元。合同到期后，双方未续签书面协议，但某龙修理厂继续使用场地：2018年11月支付4万元租金（覆盖2018年10月至2019年9月），2020年6月前又分两次支付3.5万元+5000元（覆盖至2020年9月30日）。
2020年6月和7月，某林公司两次通知某龙修理厂：因业务需要，2020年9月30日后不再续租，请提前安排新场地。此后，某龙修理厂曾起诉要求解除合同并索赔（理由包括某林公司自2019年10月起在场地堆放砂石影响经营），但法院此前已判决解除合同，驳回赔偿请求。
目前某龙修理厂仍未腾房，且拖欠电费16542元。某林公司起诉要求腾房、恢复原状、支付占用费及电费。
法院判决结果：

1. 某龙修理厂10日内腾房给某林公司；
2. 支付拖欠电费16542元；
3. 驳回某林公司其他诉求（如占用费和恢复原状）。

三、企业必须警惕的3个法律风险点
这个案子看似是“谁先违约”的争执，实则暴露了企业在房屋租赁中极易踩坑的细节。我们用大白话拆解关键风险，帮您避免“赢了官司却拿不到钱”的尴尬：

风险1：合同到期后“不说话=默认续租”，企业可能丧失主动权
本案中，原合同2018年9月到期，但双方既没签新合同，也没明确退租，某龙修理厂继续交钱、某林公司照收租金——这直接被法院认定为不定期租赁（就像手机自动续费，但没约定期限）。
→ 企业该怎么做：

• 租赁合同快到期时，必须书面确认：要么签新合同明确条款，要么发《退租通知书》要求对方搬离。
• 别学某林公司“口头通知”！2020年6月和7月的两次通知虽然有效，但若没保留快递签收记录或对方签收证据，法院可能不认“提前通知”，导致无法主张占用费（本案某林公司就因证据不足没拿到占用费）。

风险2：装修、建房“没批文=白干”，索赔直接打水漂
某龙修理厂在场地建了工棚、买了烤漆房，还花几十万装修，但没办任何建设审批手续。法院直接说：合同约定“政府拆迁时装修归你”，但正常到期不补偿！白干的损失自己扛。
→ 企业该怎么做：

• 作为承租方：签合同时必须加条款：“租赁期内新建/装修需双方书面同意，且出租方配合办理手续”。否则像本案，投资百万却一分赔不了。
• 作为出租方：拒绝“口头同意”装修！必须在合同里写清：“未经书面许可的改造，退租时无偿归我方所有”，避免扯皮。

风险3：土地权属不清=租金可能打水漂
某林公司主张“房屋占用费”，但法院没支持，理由很扎心：你连土地使用权证明都拿不出！法院认为“权属不明时判占用费不公平”，建议“等权属清楚了再另案起诉”。
→ 企业该怎么做：

• 出租前务必自查：房产证、土地证是否齐全？农村集体土地要查《集体土地使用证》。像本案租赁标的在农村，若权属模糊，合同可能无效（本案因已履行完毕才按有效处理）。
• 合同里埋个“保险条款”：“若因出租方产权问题导致承租方损失，出租方双倍赔偿”。既让对方放心租，也倒逼自己核实产权。

四、给企业的老实话
很多老板觉得“合同到期不续签=自动解约”，结果像某林公司一样，明明有权收房，却因没书面通知、权属不清，白白损失大半年租金。更惨的是某龙修理厂，投钱装修建房，因没手续一分赔不了。
记住三句话避坑：

1. “口头约定不如白纸黑字”——到期不续租？必须发书面通知！
2. “装修不办证，赔钱没门路”——建房装修前先搞定审批！
3. “产权有瑕疵，收租都白搭”——出租前把权属文件摊开验清楚！

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