购房违约金过高法院有权调减，协商退房无书面确认仍需履约-南陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初4497号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月19日，南陵某景置业有限公司与骆某、杨某签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定骆某、杨某购买南陵县籍山镇陵阳路以北江山小区某幢某单元某室房屋，建筑面积198.29㎡，总价款3387586元，骆某、杨某应于2022年4月30日前分2期支付全部价款，其中首期购房款677586元应于2022年1月19日付清。合同第八条约定，逾期付款超出90日后，出卖人有权解除合同。若出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十九条约定，出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将登记备案情况告知买受人。上述合同签订后，骆某、杨某按照约定支付了首期购房款，但剩余购房款2710000元至今未付。2022年5月8日、7月25日、9月23日，南陵某景置业有限公司分别向骆某、杨某送达《已到期应缴款通知书》、《通知书》和《律师函》，要求其在指定期间内支付剩余购房款，骆某、杨某签收后并未回复。

法院判决：1. 骆某、杨某支付南陵某景置业有限公司购房款2710000元；2. 骆某、杨某支付南陵某景置业有限公司违约金148345元（法院将合同约定的日万分之三调整为按年利率3.7%计算）；3. 骆某、杨某协助南陵某景置业有限公司办理合同登记备案手续；4. 驳回南陵某景置业有限公司的其他诉讼请求。

三、核心法律风险提示

1. 违约金不是越高越好，法院有权"打折"

很多企业认为合同中约定高额违约金能震慑对方，但这个案子告诉我们：违约金约定过高反而可能"搬起石头砸自己的脚"。本案中，合同约定的日万分之三违约金（相当于年化10.95%），被法院直接调整为年利率3.7%，最终违约金从原告主张的43万多元"腰斩"到14万多元。

企业应对建议：

• 制定合同时，违约金标准应合理参考同期银行贷款利率（目前LPR约3.7%），建议设定在年化4%-6%之间
• 可以约定"违约金=逾期金额×同期LPR×1.3倍"，这样法院支持的可能性更高
• 别再用"日万分之五"这种明显过高的标准，既不合理也难获法院全额支持

2. 口头协商等于没协商，必须白纸黑字

被告辩称"早就和开发商商量退房换房"，但因为没有书面证据，法院完全没采纳。企业管理人员常犯的错误是：以为口头答应就算数，结果关键时刻拿不出证据。

企业应对建议：

• 任何合同变更必须签订书面补充协议，哪怕只是微信文字确认也比没有强
• 客户说"正在筹钱"或"想换房"，一定要回复："好的，麻烦您签个书面确认，我们好内部备案"
• 重要沟通保留证据：录音、微信记录、邮件等，但最保险的还是纸质协议

3. 催款要"勤快"，但更要"专业"

开发商发了3次催款通知，这点做得对，但为什么违约金还是被调低了？因为从2022年4月逾期到2023年10月起诉，间隔长达18个月，法院认为拖延时间过长，可能影响损失计算。

企业应对建议：

• 客户逾期30天：发书面催款函（保留邮寄凭证）
• 逾期60天：升级为律师函（比公司自己发的更有威慑力）
• 逾期90天：果断启动诉讼程序，别因"再等等"导致损失扩大
• 建议在合同中明确："逾期超60日，每日违约金提高0.05%"，给对方施压

特别提醒房地产企业

这个案子最值得开发商警惕的是：别口头答应客户"等我卖出去再退你"。本案被告就是听信了这种承诺才不付钱，结果开发商既没卖掉房子，又丢了高额违约金。正确做法是：要么当场签退房协议，要么坚持按原合同执行。

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