房屋质量问题未达到严重影响正常使用不能解除合同-怀远商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)皖0321民初2093号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实及判决结果

怀远县某房地产开发有限公司是从事房地产开发与销售的公司。2017年11月30日，孙某与怀远县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定孙某购买怀远县XX道XX路X幢X单元X层X号商品房，合同价款938048元。双方约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经综合验收合格。双方还约定商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准及施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。

2019年8月5日，案涉16号楼通过竣工验收，2019年8月7日完成竣工验收备案。2019年12月17日，怀远县某房地产开发有限公司向孙某出具增值税发票，收到孙某购房款938048元。孙某向怀远县建筑工程质量监督站投诉称"主卧室卫生间尺寸有偏差，导致一面墙倾斜。内卧室墙角饰面层起鼓"。怀远县建筑工程质量监督站经调查，于2020年10月9日出具《工程质量投诉处理意见书》，认为"业主反映情况属实。主卧室卫生间净深尺寸偏差超过规范要求"。2022年2月21日，怀远县建筑工程质量监督站再次出具《工程质量投诉处理意见书》，认为"经现场调查，确定存在主卧卫生间尺寸有偏差，次卧墙角饰面层起皮"情况。

2023年1月9日，孙某委托其亲属通过邮政特快（EMS）向怀远县某房地产开发有限公司的法定代表人邮寄送达邮件一份，该邮件于2023年1月10日10时11分由法定代表人本人签收。

判决结果：法院驳回了孙某要求解除合同、退还购房款及赔偿损失的全部诉讼请求。案件受理费由原告负担4155元，被告负担4000元。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是个普通房屋质量纠纷，却藏着企业（尤其是房地产企业）必须警惕的法律风险。简单说：房子有瑕疵不等于业主能退房，但企业不重视小问题也可能吃大亏！

法院为什么判业主败诉？关键点有两个：

1. 质量问题没"严重到不能住"：虽然卫生间尺寸偏差、墙面起皮是事实，但法院现场看到房子有人住着，说明不影响日常生活。合同里写得明白——只有"严重影响正常使用"才能退房，而这种小毛病达不到标准。
2. 业主没证据证明通知退房：业主说寄了退房信，但拿不出证据证明信里写了啥。就像你口头跟老板请假，没发邮件留底，事后老板说没收到，你也没法证明。

对企业来说，这案子简直是面"照妖镜"，照出三个致命风险点：

第一，合同条款模糊=埋下定时炸弹
本案开发商赢在合同写得清楚：明确约定"严重影响正常使用"才能退房。但很多企业合同写得像"天书"——"质量问题可协商解决"、"视情况处理"，这种模糊表述等于把主动权交给法院，而法官很可能按对业主有利的方式解释。
防范建议：把"什么算严重影响使用"写具体！比如"主卧渗水面积超3平米"、"厨房管道堵塞导致无法做饭"。模糊的条款就像没拧紧的水龙头，迟早漏出大问题。

第二，维修记录不完整=自断后路
开发商多次维修却败诉？不，他们赢了诉讼，但被法院点名"有过错"还得付4000元诉讼费。为什么？因为维修过程没留痕！业主说修不好，开发商说修好了，各执一词时，谁有签字确认的维修记录谁就赢。
防范建议：每次上门维修必须让业主签字确认"问题描述-维修方案-验收结果"。最好拍视频：开头拍业主指着问题说"这里漏水"，中间拍师傅维修过程，结尾拍业主说"修好了"。没有证据的维修，等于没修！

第三，小问题拖成大纠纷=赔了夫人又折兵
卫生间尺寸差几厘米，本可花几百元解决，却拖了3年闹上法庭。开发商虽然这次没退房，但赔了诉讼费、损了口碑，更吓跑潜在客户——谁敢买"老出问题"的房子？
防范建议：建立"24小时响应机制"：小问题24小时内上门，48小时内给方案。把"免2年物业费"写进补偿协议，别口头承诺。记住：客户今天为100元闹，明天可能为100万起诉！

特别提醒：

• 不要以为"通过验收=万事大吉"！本案房子有竣工备案证，但质量问题依然被认定。验收只是底线，不是质量天花板。
• 业主租房不等于"不影响使用"！法院看到房子出租就认定"能住"，但万一租客退租投诉，又是新麻烦。
• 退房通知必须"留痕"！像本案业主寄EMS却没保价、没拍照内容，等于白寄。正确做法：邮政EMS+内容清单+签收回执+全程录像。

房子是老百姓的"命根子"，企业千万别拿质量开玩笑。小到瓷砖空鼓，大到结构隐患，都可能引发连锁反应。最聪明的做法是：把客户投诉当"免费质检员"，早发现早解决，既省钱又赢口碑。

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