租赁合同期满后承租人必须返还房屋并支付占用费-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1293号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实

2023年1月1日，和县半枝梅电影放映有限责任公司（出租方即甲方）与曹某（承租方即乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方现有一楼门面房2号，同意租赁给乙方使用，现就房屋租赁事宜达成协议如下：一、乙方凭本人身份证（复印件）签订承租合同，房屋租金：每间每月人民币2900元，乙方每月10日前付给甲方。签订合同时，乙方要向甲方交付风险抵押金5800元，合同到期后，在乙方按质交回房屋时，甲方不计利息如数退还。七、租用期限：自2023年1月1日起至2023年12月31日止。
合同签订后，曹某依照约定向和县半枝梅电影放映有限责任公司交纳了5800元风险抵押金并陆续支付了2023年全年的租金。因和县半枝梅电影放映有限责任公司需要对2024年经营权进行公开招租，故在租赁期限届满后，于2024年1月9日向曹某送达《限期搬离经营场所的告知函》，要求曹某根据公开招租的进度安排，经营户务必于2024年1月15日前搬离现经营场所。因曹某未能及时搬离，双方协商未果，以致成诉。

法院判决结果：曹某于判决生效之日起七日内腾空并返还租赁房屋，并按照每月2900元标准支付自2024年1月1日起至实际返还之日的房屋使用费用；案件受理费50元由曹某负担。

三、案例核心观点与风险防范指南

看完这个案例，很多企业主可能会问：租客合同到期后不搬走，我该怎么办？法院明确告诉我们：租赁合同到期后，承租人必须搬走，否则要按原租金标准支付"占房费"。这看似简单，却藏着不少企业容易踩的"坑"。

企业常见风险点及防范措施：

1. "到期即走"不是自动生效的——必须提前做好准备
本案中，原告在合同到期后才发通知要求搬离，虽然赢了官司，但白白损失了一个多月的租金。很多企业以为"合同到期=租客自动搬走"，结果房屋被占用却无法及时收回。
✅ 防范建议：
租赁合同到期前2-3个月，就要书面通知承租人是否续租。如果不再续租，应明确告知"合同到期后必须搬离"，并保留通知证据。可以设置"合同到期前60天书面确认"的条款，避免突然通知引发纠纷。

2. 口头通知等于没通知——必须留下"证据链"
本案原告赢在有《限期搬离告知函》，但很多企业只打电话或当面说，一旦对方抵赖就哑巴吃黄连。
✅ 防范建议：
通知必须用书面形式！推荐三种方式：①邮政EMS（在备注栏写清文件内容）；②微信/短信（要求对方回复确认）；③现场张贴+拍照录像。记得保存所有证据，最好让法务或律师审核通知内容。

3. "占房费"标准模糊——可能血亏
本案法院按原租金判付占用费，但如果合同没约定，法院可能只判付"市场价"，而市场价有时比原租金低。更可怕的是，如果合同没约定占用费，企业可能一分钱都拿不到！
✅ 防范建议：
在租赁合同中必须写明："租赁期满后，如承租人未按时返还房屋，应按原租金的150%支付日占用费"。这样既合法又能有效督促对方搬离（民法典允许适当上浮，但不宜过高）。

4. 押金≠万能钥匙——处理不当反惹官司
曹某交了5800元押金，但法院没直接用押金抵占用费，因为押金是"风险抵押"，用途有严格限制。很多企业擅自扣押金，反而被起诉违约。
✅ 防范建议：
合同中明确押金用途："仅用于抵扣欠租、损坏赔偿"，占用费必须另行支付。房屋收回后7日内，无论是否结清费用，都应书面通知押金处理方案，避免被诉"侵占财产"。

5. 硬来要房=自找麻烦——暴力清场必吃大亏
有些企业看租客不搬，就断水断电、换锁、扔东西，结果从"受害者"变成"侵权者"。本案原告坚持走法律程序，7天就解决问题；而暴力清场可能面临数万元赔偿。
✅ 防范建议：
牢记民法典第733条：返还房屋是承租人的法定义务，但收回房屋必须通过协商或诉讼。哪怕对方明显违约，也要"打官司赢了再清场"。可以约定："逾期搬离超15日，出租方有权申请法院强制执行"。

给企业主的贴心提醒：

• 黄金30天法则：合同到期后30天内必须启动法律程序，拖得越久损失越大（本案原告1月9日发通知，1月就起诉，非常及时）
• 租金≠唯一损失：除了占用费，还可主张"经营损失"（如本案公开招租导致的租金差价），但需提前在合同中约定
• 别嫌麻烦签补充协议：如果租客要求延期搬离，务必签书面补充协议，明确新期限和额外费用，口头答应等于埋雷

房屋租赁看似简单，实则暗藏法律陷阱。一次规范的操作，可能为您避免数万元损失；一个疏忽的细节，足以让企业陷入数月纠纷。作为企业，既要懂得用法律武器保护自己，也要避免因操作不当从"维权者"变成"侵权者"。

专业的事交给专业的人

房屋租赁管理只是企业日常经营中的冰山一角，合同审核、劳动用工、知识产权保护等环节同样风险重重。征和律师事务所专注为企业提供极高的性价比法律顾问服务，针对租赁管理、合同风险等高频问题提供"量身定制"解决方案。我们创新推出"先试用满意后付款"服务模式——您可先体验1个月专业法律服务，满意后再决定长期合作，让您零风险获得专业保障。让法律成为企业发展的助推器，而非绊脚石。