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企业不能因诉讼中表达解除意向即被视为单方解约需付全款租金-郎溪租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 广德法律顾问

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一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)皖18民终1156号
审理法院：郎溪县人民法院（一审）、安徽省宣城市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

法院认定的事实：2015年7月31日，曹某（甲方）与广德某仑商务管理有限公司（乙方）、安徽某仑书郡置业有限公司（丙方）签订《委托经营管理合同》，约定曹某将位于广德市桃州镇某社区某号商铺（建筑面积43.28平方米）出租给某仑商务公司经营管理，租期10年，自2016年9月1日起至2026年8月31日止。租金采用先租后付方式，每半年支付一次，每年2月28日和8月31日前支付。合同第7.2条约定："甲、乙双方均不得单方面解除和终止本合同，否则，视为违约。乙方违约的，应一次性支付余下年度租金给甲方。"丙方作为担保方，约定在乙方不能履行义务时全权代替乙方履行。

合同签订后，某仑商务公司正常支付租金至2023年2月28日。2023年3月至8月期间租金14078元，某仑商务公司仅于9月6日支付6887.67元，剩余7190.33元未付。2023年9月12日，双方协商过程中，某仑商务公司明确表示无法正常支付剩余三年的租金，建议曹某通过法律手段维权。另查明，2023年6月12日，某仑商务公司曾向法院起诉与曹某情况基本相同的陈某，请求解除《委托经营管理合同》，但被一、二审法院驳回。曹某商铺剩余三年（2023年9月1日至2026年8月31日）租金为98541元。

判决结果：一审判决某仑商务公司支付拖欠租金7190.33元及违约金，并一次性支付剩余三年租金98541元，某仑置业公司在某仑商务公司履行不能时承担全部履行义务。二审法院认为一审对违约事实认定有误，改判某仑商务公司只需支付2023年9月1日至2024年8月31日的租金31674元（一年租金），维持其他判项。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例给企业带来的重要警示是：企业在诉讼中表达合同解除意愿，或曾对其他类似合同提出解除，不等于对当前合同构成单方解除，不能直接触发"一次性支付剩余全部租金"的违约责任。

一审法院认为，某仑商务公司在协商中表示"无力支付剩余租金"，且曾起诉其他业主要求解除合同，就构成对曹某合同的单方解除，因此需要支付剩余三年全部租金。但二审法院明确指出：这是错误的法律认知！

对企业的重要启示：

  1. 诉讼中的"话"不等于合同行为：企业在法庭上答辩时说"合同应该解除"，只是在行使诉讼权利表达观点，不能直接等同于企业在合同履行过程中已经单方解除了合同。就像你和邻居吵架时说"这关系没法处了"，不代表你们的邻居关系真的就自动解除了。

  2. "对别人做的事"不等于"对你的事"：某仑商务公司曾起诉其他业主要求解除合同，但二审法院强调，这不等于它对曹某也做了同样的事。每个合同都是独立的，对A业主说要解约，不等于对B业主也解约了。企业千万不要以为"别人吃了亏，我也跟着倒霉"，法律上每个合同都要单独认定。

  3. 违约认定需要确凿证据：要认定企业单方解除合同需要非常明确的证据，比如正式的解约通知、停止履行合同的实际行为等。仅仅说"付不起钱了"或"建议走法律程序"，不足以构成单方解除。企业遇到困难时，应避免在沟通中随意说"合同解除了"之类的话，而应明确表达"我们希望协商变更合同条款"。

  4. 合同条款要明确具体：本案中合同约定"乙方违约的，应一次性支付余下年度租金给甲方"，但未明确什么情况下算违约。建议企业在签订合同时，将违约情形具体化，比如"连续拖欠租金超过60天"或"明确书面通知解除合同"等，避免产生歧义。

  5. 分期支付条款更安全：对于长期合同，尽量避免约定"一次性支付全部剩余租金"的违约责任，可改为按实际拖欠时间计算违约金。本案中二审法院也考虑到"减少诉累"，只支持了一年租金，就是因为"一次性支付全部"可能显失公平。

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