商品房买卖合同解除后开发商应承担银行贷款返还责任-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初1219号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年9月8日，宜都工行与付某、宜都某瑞置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定宜都工行向付某发放个人住房贷款22.9万元，贷款期限25年，付某以所购房屋提供抵押担保，宜都某瑞置业有限公司提供阶段性连带责任保证。合同约定贷款直接汇入宜都某瑞置业有限公司账户。2016年9月19日，付某办理了所购房屋的预告抵押登记。2016年9月23日，宜都工行将22.9万元贷款汇入宜都某瑞置业有限公司账户。

从2020年8月开始，付某停止偿还贷款本息。截至2021年2月23日，欠款本息共计216545.58元。2021年5月14日，宜都工行起诉付某和宜都某瑞置业有限公司。在诉讼过程中，付某提出退房申请，2021年6月27日，宜都某瑞置业有限公司与付某签订《商品房买卖合同解除协议》，约定宜都某瑞置业有限公司同意付某退房，并负责代为偿还剩余贷款。

法院最终判决：解除《个人购房借款/担保合同》，宜都某瑞置业有限公司需在判决生效后30日内返还原告借款本息216545.58元及后续利息，但驳回了原告对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求。案件诉讼费由付某负担。

三、核心观点及法律风险防范提示

这个案子的核心问题是：当购房者退房后，银行贷款该由谁还？法院给出了明确答案——商品房买卖合同解除后，开发商应当承担向银行返还贷款的责任，购房者不再需要继续还贷。

为什么是这样呢？我用大白话给大家解释一下：

1. 谁收了钱，谁就该退钱
付某虽然向银行贷了款，但钱是直接打到了开发商宜都某瑞置业有限公司的账户，付某自己根本没拿到这笔钱。就像你委托朋友帮你买东西，钱是直接付给商家的，如果买卖不成，钱当然应该由收钱的商家退回来，而不是让你再掏钱给朋友。

2. 买卖合同没了，贷款合同也没必要存在
贷款合同是为了买房才签的，现在房子不买了，贷款合同自然也就失去了存在的基础。就像你分期付款买手机，如果手机买卖合同被取消了，分期付款合同也应该跟着取消。

3. 不能让购房者"房财两空"
如果让没有实际使用贷款的购房者继续还贷，会出现"房没了还要继续还贷"的不公平情况。法院认为，开发商收了钱却不能交付房屋，就应该承担返还贷款的责任。

对企业（特别是房地产开发商）的法律风险防范建议：

1. 别以为有购房者的签字就能高枕无忧
很多开发商以为只要购房者签了贷款合同，就永远要还贷。这个案例告诉我们：当房屋买卖合同解除后，开发商很可能要"接盘"还贷责任。签订合同时，要明确约定退房情形下的责任分担，不能简单地把所有风险转嫁给购房者。

2. 建立购房者断供预警机制
当发现购房者开始断供时，要立即了解原因。如果是房屋质量问题、延期交房或产权纠纷导致购房者要求退房，应提前介入处理，避免被动承担全部贷款责任。可以建立专门的客户服务团队，及时处理此类问题。

3. 退房要"快刀斩乱麻"，别拖到诉讼阶段
本案中，开发商是在法院诉讼过程中才与购房者达成退房协议，结果导致自己要承担全部贷款责任。正确的做法是：一旦购房者提出合理退房要求，应尽快与银行、购房者三方协商解决方案，形成书面协议，避免后期被动。

4. 务必及时办理产权登记手续
本案中，银行无法对房屋行使优先受偿权，是因为只办理了预告抵押登记，没有完成正式抵押登记。开发商要确保及时办理建筑物所有权首次登记，这样才能让购房者完成正式抵押手续。否则，一旦发生断供，银行的贷款风险很可能最终转嫁到开发商身上。

5. 保留所有沟通记录
在处理退房、断供等事宜时，一定要保留所有书面沟通记录，包括微信、邮件、会议纪要等。这些记录在将来可能出现的诉讼中可能成为关键证据，帮助你证明自己已尽到合理义务。

总结一下：作为开发商，不能只顾着卖房收钱，忽视后续可能产生的风险。当房屋买卖出现问题，买卖合同被解除时，开发商很可能要"兜底"承担返还银行贷款的责任。从项目开发初期就要规范经营，确保房屋质量和按时交付，及时办理产权手续，建立风险预警机制，这样才能真正防范此类法律风险，避免"赚了卖房钱，赔了还贷债"的尴尬局面。