房屋买卖后被法院查封？只要符合这三点就能排除执行-郑州案外人执行异议之诉案例解读

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案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫01民初1592号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

宁陵某联社诉某商城、中牟某公司、河南某甲公司等借款合同纠纷一案，法院判决某商城需偿还宁陵某联社借款本金1.5亿元及相关利息罚息，中牟某公司等需承担连带清偿责任。判决生效后，宁陵某联社申请执行，法院于2017年9月19日查封了中牟某公司名下的多套房产（包括案涉房屋），后续又续封。

张某甲提出异议，称自己早在2017年3月1日就与中牟某公司签订了《商品房买卖合同》，以203万元购买了被查封的房屋：

法院经审查认为：

判决结果：法院支持张某甲的主张，判决"不得执行该房屋"，但驳回了其要求解除查封的请求（因解除查封属于执行部门的操作事项）。

风险一：用"冲抵借款"收房款，埋下产权纠纷大雷
本案中，张某甲103万元房款是通过"代付欠款"方式支付的。表面看省事，实则暗藏风险：

如果企业财务未规范入账（如无债权人书面同意冲抵的凭证），法院可能不认可付款事实；
债权人若否认收到款项，购房者无法举证，房子可能被强制执行。
企业怎么做：
✅ 收房款必须直接进公司账户，避免让客户"代付第三方欠款"；
✅ 如确需冲抵，必须让债权人、购房者、公司三方签书面协议，并备注"购房款冲抵借款"，财务同步记账。

风险二：随意提供担保，可能赔上自家房产
中牟某公司因给某商城的1.5亿元债务提供连带担保，导致自己开发的房产被查封。许多企业老板以为"只是签个字"，实则：

连带担保意味着"别人还不上，你全额赔"；
一旦被起诉，名下房产、账户可能瞬间冻结。
企业怎么做：
✅ 对外担保前必须评估对方还款能力，避免"人情担保"；
✅ 在担保合同中明确约定"仅在XX资产范围内承担责任"，避免无限连带。

风险三：房产被封才喊冤？预防永远比补救重要
中牟某公司全程未出庭应诉，法院直接采信张某甲证据。企业常犯的错误：

收到查封通知不重视，以为"反正房子在自己名下"；
财务凭证混乱（如本案若无收据备注"冲抵借款"，张某甲很可能败诉）。
企业怎么做：
✅ 房产被查封后24小时内必须向法院提交书面异议；
✅ 保留所有交易原始凭证（合同、转账记录、收据），关键备注写清楚用途。

真实教训：某建材公司曾因让客户用"抵工程款"方式买房，结果开发商欠款纠纷爆发，10套已售房屋被查封。因财务未规范入账，购房者集体败诉，公司不仅赔钱还丢了信誉——省小钱吃大亏，规范操作才是真省钱！

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